Pentru a face cea mai fericita alegere in cazul unui imprumut pentru locuinta ai nevoie de cat mai multe informatii, pe baza carora se va desfasura procesul decizional. Nimeni nu s-a nascut invatat, asa ca pentru a ajunge la cunostinte trebuie sa pui intrebari. Cum il interoghezi pe consilierul de credite al unei banci atunci cand te afli in fata lui pentru a solicita un credit ipotecar? Ce intrebari ii adresezi pentru a cunoaste totul despre creditul dorit si pentru a decide de la ce banca sa iau acest credit?

Sunt eligibil?

In primul rand trebuie sa va interesati daca sunteti eligibil pentru imprumutul dorit. Intrebati daca salariul care este trecut in contractul de munca este suficient pentru a imprumuta suma de care aveti nevoie, in conditiile impuse de BNR. Potrivit regulilor impuse de banca centrala, ratele pentru creditele ipotecare nu trebuie sa depaseasca 35% din venitul lunar, in timp ce suma ratelor lunare datorate catre banci (credite ipotecare, de consum) trebuie sa fie mai mica de 40% din venitul lunar. In acest sens, consilierul bancii va poate face o simulare a creditului, din care puteti afla si care este si suma maxima cu care banca va poate imprumuta in conditiile salariului dumneavoastra.

In privinta veniturilor este importanta si disponibilitatea bancii de a lua in considerare si castigurile provenite din alte surse decat salariul, precum comisioanele din vanzari, diurne, drepturi de autor, venituri din chirii, din dividende, din dobanzi sau cele obtinute prin desfasurarea de profesii liberale. De asemenea, nu uitati sa aflati in ce proportie banca ia in calcul aceste venituri atunci cand va evalueaza capacitatea de rambursare. De exemplu, HVB Tiriac ia in calcul numai 50% din veniturile obtinute din chirii din dividende, aceste procente variind de la banca la banca.

De asemenea, nu uitati sa intrebati si despre limita de varsta pana la care banca solicita rambursarea imprumutului. De ce? Intrucat, fiind vorba despre un imprumut pe un termen foarte lung, daca va orientati spre un credit pe 30 de ani, de exemplu, riscati sa nu fiti eligibili pentru ca depasiti limita de varsta la rambursarea ultimei rate. In majoritatea cazurilor, aceasta limita de varsta pentru creditele pentru locuinta este de 65 de ani, astfel incat daca ai peste 35 de ani nu ti se mai acorda credit pe o perioada de 30 de ani. In aceste cazuri este nevoie de alegerea unei perioade de rambursare mai scurte, ceea ce duce implicit la cresterea ratei lunare. 

Care sunt costurile?

Cele mai importante intrebari pe care trebuie sa le adreseze solicitantul unui credit sunt legate de costuri. Cum bancile de la noi nu au fost si nici nu sunt un model de transparenta, la acest capitol clientii trebuie sa fie foarte curiosi si atenti.

Prima nelamurire vine din alegerea monedei creditului: lei sau valuta? Cele in valuta sunt ceva mai ieftine decat cele in moneda nationala, dar implica riscul variatiilor cursului valutar. Unele banci acorda creditele in valuta numai celor care obtin venituri in aceeasi moneda, asa ca este mai bine sa puneti o intrebare legata de acest amanunt. De asemenea, se poate intampla ca unele banci mai mici sa nu mai acorde pe o perioada credit in valuta, intrucat au atins limita maxima impusa de BNR pentru imprumuturile in valuta, respectiv 300% din fondurile proprii. 

“Cat este dobanda?” este, normal, cea mai importanta intrebare legata de costuri. O dobanda mica inseamna o rata lunara mai mica. In principiu, caci in practica bancile au scazut dobanzile si au marit comisioanele asociate creditelor. Acestea au ajuns sa aiba o pondere foarte insemnata in costuri, in general fiind ascunse de banci. O curiozitate crescuta pe partea de comisioane nu este deloc exagerata. Intrebati ce comisioane si taxe percepe banca pentru credit si, foarte important, modul in care acestea se aplica: ‘flat’, o singura data, la acordarea creditului, sau periodic, lunar sau anual, sub forma de procent aplicat la soldul creditului. Acestea din urma atarna cel mai greu in costul creditului, intrucat se comporta practic ca a doua dobanda.

Comisioanele “flat” pot fi incluse in valoarea creditului si percepute la acordarea acestuia, diminuand suma obtinuta prin credit. Pentru a nu avea surprize ca ati imprumutat o suma mai mica decat cea de care aveti nevoie, nu uitati sa intrebati care este valoarea reala a acestui comision si cum este perceput.

Pentru a nu deveni clienti rau-platnici ai Biroului de Credit, cereti detalii despre comisionul de gestiune al contului curent care va este deschis automat atunci cand luati un credit si platiti-l lunar, odata cu rata imprumutului. Nu trebuie pierdut din vedere nici comisionul de rambursare anticipata, valoarea acestuia determinand in mare masura costurile unei viitoare refinantari a creditului contractat.

Desi oricine ar vrea sa evite intarzierea platii ratei catre banca, astfel de situatii trebuie luate in calcul de orice doritor de credit. Intrebati care este dobanda sau taxa penalizatoare aplicata de banca pentru intarzieri si care este termenul (raportat la scadenta) dupa care aceasta se aplica.

Cum variaza dobanda?

Interesati-va daca dobanda este fixa sau variabila. Un aspect foarte important de aflat este legat de variabilitatea dobanzii. Cereti sa vi se spuna criteriile care stau la baza variatiei dobanzii: in functie de politica bancii, pe baza semnalelor din piata (aceasta se modifica in jos in extrem de putine cazuri!) sau pe baza unor formule de calcul care sa includa unul dintre indicii monetari ai pietei bancare (BUBOR si BUBID pentru lei, LIBOR pentru dolari si EURIBOR pentru euro), plus o marja fixa a bancii. Aceasta din urma este varianta avantajoasa pentru client (in principiu!), intrucat poate aduce scaderea dobanzii in timp , in conditiile in care valoarea respectivilor indici monetari se reduce. Am spus in principiu, intrucat formula de calcul a dobanzii in acest caz are la baza o marja fixa, astfel incat intervalul de variatie este destul de redus.

Multe dintre banci au ales pentru imprumuturile pentru locuinta varianta dobanzii fixe in primii ani si ulterior variabila. Aceasta dobanda fixa este redusa in comparatie cu media pietei, fiind foarte atragatoare la prima vedere, insa acordati aceeasi atentie celei “ulterior variabile” si modului in care aceasta variaza.

De cati bani am nevoie in afara de avans?

Daca v-ati facut planul ca veti folosi toti banii creditului pentru a va cumpara casa este bine de stiut ca acesta este numai un vis. Pentru ca 10-15% din suma pe care o aproba banca se vor duce pe tot felul de taxe si comisioane. Asa ca fiti foarte curiosi cand vine vorba despre acestea.

In primul rand, o parte din credit se va duce pe comisioanele percepute la acordarea creditului, aplicate in suma fixa si/sau procent din credit. Acestea sunt oprite de banca din imprumutul acordat.  O alta suma “frumusica” o veti scoate din buzunar pentru evaluarea imobilului ipotecat, in timp ce asigurarea imobilului implica si ea o suma considerabila (de ex.: aproape 200 de euro pe an pentru un apartament de 60.000 de euro).

Nu trebuie sa uitati sa intrebati de comisionul de retragere numerar, ce va diminua cu circa jumatate de procent creditul. Astfel, in cazul achizitionarii unei case, banii nu ajung in mana cumparatorului, ci direct in contul celui care vinde imobilul. Cumparatorul va fi acela ce va trebui sa achite acest comision  atunci cand vanzatorul retrage banii din cont.

Desi nu are legatura cu banca de la care luati imprumut, nu trebuie sa uitati de comisionul agentiei imobiliare (proximativ 3% din valoarea imobilului, negociabil) si taxele notariale, care costa, pe exemplul anterior, aproximativ 2.000 de euro. De altfel, aceste ultime doua cheltuieli va vor “usura” cel mai mult buzunarul.

Cat timp am la dispozitie sa imi gasesc casa?

In cazul creditelor imobiliare/ipotecare, un amanunt foarte important pe care trebuie sa-l aflati este daca banca acorda o perioada de preaprobare a creditului si care este durata ei. In acest interval, banca garanteaza ca va acorda creditul, iar clientul poate sa-si caute locuinta pe care vrea sa o cumpere sau sa finalizeze documentatia legata de achizitionarea acesteia. Pentru a nu avea surprize neplacute in cazul in care nu mai vreti sa luati imprumutul pentru care ati aplicat, intrebati si cat este comisionul de renuntare la dosarul de credit, caci unele banci practica astfel de taxe, deloc modice.
Este important de stiut si in cat timp banca va vira banii vanzatorului, in afara perioadei pe care institutia de credit o pune la dispozitia clientilor pentru a-si gasi locuinta. Raspunsul este extrem de important pentru solicitantul de credit, intrucat multi romani refuza sa-si vanda apartamentele unor cumparatori cu credit ipotecar, de teama ca vor incasa banii intr-o perioada mult prea indelungata. Cu toate acestea, se stie faptul ca timpul este relativ pentru toata lumea, inclusiv pentru banci, iar de multe ori o ora se poate transforma in doua ore, iar saptamana promisa de banca poate avea mai mult de 7 zile. Pentru mai multa siguranta, clientul trebuie sa aiba in vedere o “marja” de siguranta pentru o eventuala intarziere.

Atentie la valabilitatea actelor

Care e perioada maxima pe care pot sa iau creditul? Ce acte sunt necesare? De ce garantii am nevoie?  In principiu, astfel de intrebari sunt obligatorii intr-o discutie cu un ofiter de credite, intrucat o perioada mai mare a creditului determina un efort financiar lunar mai mic, iar acte si garantii mai putine fac un credit mai accesibil. Adeverinta de salariu este o cerinta pentru aproape toate creditele, insa intrebati pe ce perioada de la completarea ei este valabila. La unele banci, de exemplu, adeverinta este valida timp de o saptamana de la completare, astfel incat puteti avea surpriza ca dupa acest interval banca sa va refuze dosarul de credit. Si copiile dupa cartea de munca trebuie sa sa indeplineasca anumite cerinte “birocratice”, legate de autentificarea lor.

www.dinucornel.ro                    www.banipentrucase.ro 
 

La finalul anului trecut, bancile au declansat o adevarata campanie a reducerii dobanzilor la credite. Astfel, acestea au scazut progresiv pana la 5-6%. Nici macar masurile restrictive adoptate de BNR nu au avut un efect de durata asupra dobanzilor, in conditiile in care concurenta pe piata este tot mai puternica, bancile nepermitandu-si cresteri de dobanzi la credite. In majoritatea cazurilor vorbim, din pacate, despre publicitate, intrucat dobanzile sunt dublate de introducerea unui comision… perceput periodic (lunar sau anual). Practic acesta functioneaza pentru client ca o a doua dobanda, care ar trebui adaugat dobanzii oficiale. Acest mod de abordare este indicat in primul rand celor care doresc un credit pentru locuinta, intrucat pentru astfel de imprumuturi bancile nu afiseaza dobanda anuala efectiva (DAE), care cuprinde toate costurile unui credit.

In acest mod, ajungem sa vedem, de exemplu, ca dobanda afisata de Volksbank pentru creditul imobiliar (5,95% pentru euro si 8,9% pentru lei) este perceputa de client altfel dupa ce adaugam si comisioanele de 0,1%/luna si 1,85%/an pentru euro, respectiv 1,75%/an pentru lei, care se aplica la soldul creditului si se platesc lunar, odata cu dobanda. O astfel de dobanda ajunge la 9% pentru imprumutul in moneda europeana si 11,8% pentru cel in lei.

Asemanator stau lucrurile si la alte banci, precum ABN Amro sau HVB Tiriac. Banca olandeza aplica pentru creditele ipotecare un comision anual de 1,2%, aplicat la soldul creditului si perceput lunar, care, adaugat, ridica dobanda pentru client la 8,15% pentru euro, de la 6,95% cea oficiala, si la 10,7% pentru lei, de la 9,5%.

La HVB-Tiriac diferenta intre dobanda oficiala si cea perceputa de client prin adaugarea comisioanelor periodice este chiar si mai mare. Banca taxeaza cu un procent de 0,5%/luna aplicat la sold – creditele pentru locuinte in lei si cu 0,2% pe cele in valuta. Astfel, clientul resimte lunar o dobanda de 8,3% pentru euro, fata de 5,95%, si de 12,95% pentru lei, fata de 6,95%.

Privind astfel lucrurile observam ca majoritatea  bancilor nu ofera un imprumut pentru locuinta cu o dobanda mai mica de 8%, in cazul creditelor in euro, si 10%, in cazul celor in lei. Un caz special sunt creditele cu dobanda fixa in primii ani de creditare.

La prima vedere, acestea au printre cele mai mici dobanzi de pe piata, insa sunt valabile numai pentru primul an de creditare in general, dupa care urmeaza sa se aplice o dobanda variabila, stabilita de banca in functie de conditiile pietei sau formata pe baza unui indice monetar (EURIBOR pentru euro, LIBOR pentru dolari si BUBOR/BUBID pentru lei). Aceasta este in toate cazurile mult mai mare, depasind nivelurile de 8% (euro) sau 10% (lei) de care am vorbit anterior. Clientul trebuie sa fie atent atunci cand alege imprumutul, intrucat dupa perioada promotionala va plati o rata sensibil mai mare.

Unul dintre cele mai atractive credite ipotecare de pe piata, cel oferit de FinansCredit Ipotecar, are o dobanda de 6,5% in primul an, insa dupa aceasta perioada dobanda se va calcula dupa o formula care are la baza indicele EURIBOR, la acesta adaugandu-se un procent fix: 5,25% + EURIBOR la 1 an. Calculata dupa aceasta formula, dobanda creditului este 8,95%. Situatia se prezinta la fel si la alte banci, atat pentru lei, cat si pentru valuta: Alpha Bank – 5,9% dobanda fixa in primul an pentru euro, 8,5% variabila, Bancpost – 6,9% fixa in primul an pentru euro, 8,9% variabila, BCR – 8,4% fixa in primii doi ani pentru lei, 11,2% variabila, sau Banca Romaneasca –  8,8% dobanda fixa in primul an pentru lei, 10,95% variabila.

Dupa cum se vede in tabele de mai jos, marea majoritate din cele 19 banci analizate (cele mai importante banci de retail din Romania) utilizeaza, intr-o masura mai mare sau mai mica, astfel de dobanzi mici si “mincinoase” – insotite de comisioane “generoase”, care functioneaza ca o a doua dobanda, sau valabile pe perioade foarte scurte. Numai trei banci nu apeleaza la una dintre cele doua metode cand vine vorba de costurile imprumutului. In concluzie, in cazul in care sunteti interesati de un credit imobiliar/ipotecar in euro cu o dobanda sub 8%, sau unul in lei cu dobanda sub 10%, intrebati mai intai daca se percepe un comision care se aplica periodic la soldul creditului, calculat lunar sau anual, sau daca acea dobanda nu este valabila numai pe o perioada fixa, urmand sa creasca semnificativ dupa aceea.

In ceea ce priveste exceptiile, cel mai clar este cazul OTP Bank, al carei credit ipotecar in lei are o dobanda de 8,5%, cu mult sub pragul de 10% de care am vorbit, si un comision de acordare de 2%. In aceeasi categorie, a exceptiilor, se incadreaza si Raiffeisen Bank. Cu toate ca percepe un comision de 0,9%/an, dobanzile reduse pentru creditul “Casa Ta” in lei si euro fac ca imprumutul sa fie vazut altfel de catre clienti din punct de vedere al costurilor: 7,8% pentru euro si 9,3% pentru lei.

Dobanzi si comisioane periodice practicate de banci pentru creditele imobiliare/ipotecare in euro

Dobanzi si comisioane periodice practicate de banci pentru creditele imobiliare/ipotecare in lei

Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro
 

Nu toata lumea se incadreaza in portretul ideal al solicitantului de credit pentru locuinta: 30-35 de ani, sanatos tun, absolvent al unei facultati, angajat la o firma importanta si cu un venit suficient de mare. Cum oamenii nu sunt perfecti, multi dintre cei care vor un imprumut ipotecar se lovesc de conditiile impuse de BNR si de politica institutiei de credit. Astfel, solicitantul unui imprumut ipotecar trebuie sa contribuie cu … 25% din valoarea investitiei, iar rata lunara nu poate depasi 35% din venitul net pe familie. În cazul in care mai are alte credite si contracte de leasing, valoarea tuturor ratelor pe care le are de achitat lunar trebuie sa fie de maximum 40% din venitul net.

Ce fac daca nu am avans?

Una dintre cele mai importante probleme cu care se confrunta solicitantii de credit ipotecar este lipsa avansului de 25%. Lucru perfect explicabil, in conditiile in care, pentru un imprumut mediu de 30.000 de euro, este nevoie de un avans de 10.000 de euro. Suma depaseste posibilitatile multora dintre cei ce vor sa-si cumpere sau sa-si construiasca o casa prin credit. In conditiile in care nu gasesti prieteni sau rude care sa-ti imprumute banii, cea mai la indemana solutie o constituie contractarea unui credit de nevoi personale. Suma obtinuta astfel va reprezenta avansul pentru imprumutul ipotecar.

Nu trebuie insa pierdut din vedere ca aceasta varianta este fezabila si in conformitate cu normele BNR, in conditiile in care detii un venit suficient de mare care sa-ti permita sustinerea celor doua credite (cel de nevoi si cel ipotecar). Este necesar ca suma celor doua rate sa nu depaseasca 40% din venitul net.

Daca scenariul nu este aplicabil in situatia ta din cauza salariului modest, exista si planuri de rezerva, prin care poti evita rigurozitatea BNR la care se supun bancile. Acestea nu sunt tocmai legale, insa practica ne arata ca romanii au gasit portite pentru a deveni eligibili, asumandu-si riscuri. Cauzele acestor practici se regasesc in restrictiile Bancii Centrale impuse creditarii si in faptul ca veniturile multor romani sunt mult mai mari decat cele care pot fi dovedite legal.

Una dintre modalitatile ajutatoare este contractarea celor doua credite (nevoi personale si pentru locuinta) in aceeasi zi. Practic, este vorba despre obtinerea concomitenta a raspunsurilor favorabile din partea celor doua institutii de credit la care ai apelat. Este important acest lucru, intrucat bancile notifica la Centrala Riscurilor Bancare (CRB) toate creditele care depasesc suma de 20.000 RON (cca. 5.500 euro) si astfel orice intarziere poate da peste cap planul in sine. Asta pentru ca, fiind pe lista CRB cu unul dintre cele doua imprumuturi, banca il va lua in calculul capacitatii de rambursare.

Altii prefera varianta contractarii mai multor credite de nevoi, care sa nu depaseasca limita intrarii in CRB, iar insumate sa constituie avansul. Aici clientul isi asuma o ilegalitate prin faptul ca va declara pe proprie raspundere ca nu detine alte imprumuturi. Aceasta eludare a legii nu poate iesi la iveala decat in cazul in care ai intarzieri mari la plata ratelor si intri in litigiu cu creditorul tau.

Cum insa nu toti apeleaza la astfel de practici, exista si o solutie prin care nu esti nevoit sa pacalesti reglementarile in vigoare. Ai insa nevoie de un prieten sau o ruda generoasa care are o incredere oarba in tine si care trebuie sa contracteze un credit de nevoi personale in locul tau, rata lunara urmand sa o achiti tu.

Ce fac daca nu am venit suficient?

Si pentru cei care au stipulat in contractul de munca un salariu prea mic pentru a putea accesa un credit ipotecar exista solutii, fiind valabile numai in cazul in care persoana castiga suficient pentru a-si putea permite sustinerea unei rate la un astfel de credit, insa nu poate dovedi toti banii castigati. Este deja o practica in randul angajatorilor de a trece in acte doar o parte din suma remunerata, pentru a evita taxele si impozitele prea mari impuse de stat.

Este nevoie insa de complicitatea angajatorului, care sa fie de acord cu o majorare temporara a salariului inscris in acte. De obicei, bancile solicita date despre valoarea ultimelor trei-sase salarii. Prin urmare, este bine ca suplimentarea salariului sa fie mentinuta pe aceasta perioada. Un alt element foarte important care trebuie avut in vedere este faptul ca bancile nu vad cu ochi buni o crestere substantiala brusca (peste 50%) de salariu in cazul in care nu va schimbati job-ul si nici nu sunteti avansat in post. In consecinta, pentru a nu fi refuzati de banca este bine ca majorarea sa se faca treptat, in procente acceptabile (20-30%).

De asemenea, nu trebuie sa pierdeti din vedere ca bancile iau in considerare si alte tipuri de venituri in afara celor din salarii, cum ar fi dividende, chirii, profesii liberale, dobanzi etc. Daca dispui de asemenea venituri, orienteaza-te catre institutiile de credit care iau in considerare intr-o proportie cat mai mare sursele extrasalariale.

O varianta plauzibila o constituie contractarea creditului impreuna cu un coplatitor, multe banci realizand scoringul pentru imprumut luand in considerare si veniturile obtinute de o ruda de gradul I, care locuieste la aceeasi adresa cu solicitantul.

Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro

NOTA – Articolul de fata nu constituie o sugestie pentru clientii bancilor, orice actiune asemanatoare faptelor relatate implica exclusiv responsabilitatea celui in cauza.
 

Putini stiu faptul ca efortul financiar propriu in cazul unui imprumut pentru locuinta nu este constituit numai de avansul necesar contractarii creditului. Suma totala de care are nevoie cel care alege sa-si cumpere sau construiasca o casa solicitand finantare din partea unei banci este substantiala. Avansul de 25% din valoarea locuintei, necesar pentru a obtine creditul ipotecar, reprezinta numai aproximativ 75% din banii de care trebuie sa dispui pentru a … finaliza tranzactia. Restul de bani se vor duce pe taxe si comisioane percepute de banca, agentia imobiliara, notar si evaluator.

Nu toti banii rezultati ca urmare a creditarii pot fi utilizati pentru a plati casa. O parte din credit (aprox. 2%) se va duce pe pe comisioanele percepute la acordarea acestuia, aplicate in suma fixa sau procent din imprumut. Acestea sunt oprite de banca din creditul acordat, diferenta catre vanzatorul casei urmand sa o achiti tu. O alta suma importanta o veti scoate din buzunar pentru evaluarea imobilului (circa 100 euro pentru un apartament de 60.000 euro), in timp ce asigurarea casei implica si ea o valoare considerabila (aprox. 200 euro pentru acelasi exemplu). Totodata, nu trebuie uitat comisionul de retragere numerar, care va diminua cu circa 0,5% creditul. In cazul achizitionarii unei case prin credit, banii nu ajung in mana cumparatorului, ci direct in contul celui care vinde imobilului. Cumparatorul va fi acela care va trebui sa achite acest comision atunci cand vanzatorul retrage banii din cont. Desi nu are legatura cu banca de la care luati imprumutul, nu trebuie sa omiteti comisionul agentiei imobiliare, asta deoarece prea putine tranzactii se mai fac direct intre particulari! Acest comision este de aproximativ 3% din valoarea imobilului (cam 1.800 euro pentru apartamentul de 60.000 euro), negociabil daca esti norocos si insistent. De asemenea, nu uitati de taxele notariale, care se ridica la aproximativ 2.000 euro pentru acelasi exemplu. Aceste ultime doua cheltuieli sunt de altfel cele mai consistente.

Va oferim in continuare defalcat cheltuielile impuse de o tranzactie imobiliara prin credit ipotecar, in cazul unui apartament de 60.000 euro, in acest exemplu imprumutul urmand a fi de 45.000 euro.

– 15.000 euro – avans
– 2.000 euro – taxe notariale
– 2.000 euro – comisionul agentiei imobiliare
– 900 euro – comisionul de acordare de aproximativ 2% din credit
– 100 euro – evaluarea imobilului
– 200 euro – asigurarea imobilului
– aprox. 250 euro – comisionul de retragere numerar