Dupa ce la inceputul lunii septembrie Raiffeisen Bank era a doua banca – dupa OTP Bank – care lansa imprumuturi in franci elvetieni (inclusiv ipotecar), Bancpost ofera din aceasta saptamana un credit imobiliar in aceasta deviza. Principalul avantaj este nivelul redus al dobanzii, respectiv 4,85%.  “De la noua oferta in CHF… Bancpost asteapta o crestere a volumelor de credite”, declara oficialii bancii, cota Bancpost pe piata creditelor ipotecare find de 10%.

Francul elvetian incepe sa se impuna si pe piata romaneasca

La inceputul anilor 2000, in Polonia erau lansate creditele in franci elvetieni, acest tip de imprumut impunandu-se si ajungand acum ca 80% din creditele imobiliare din aceasta tara sa fie acordate in franci. De asemenea, in Ungaria, jumatate din imprumuturile pentru populatie sunt accesate in moneda elvetiana. Situatia este asemanatoare si in alte state din zona central si est europeana. Romania insa s-a miscat mai greu in aceasta directie. De abia anul trecut au aparut si la noi creditele in moneda helveta, prin introducerea lor in portofoliul de produse de catre Porsche Bank (o institutie axata pe finantari auto) si OTP Bank. Dobanzile mai mici pentru creditele in franci elevetieni in comparatie lei sau euro au reprezentat o garantie a succesului, OTP reusind sa obtina, de la sfarsitul anului, cand au lansat acest imprumut, o cota de piata de 1,15% pe segmentul de retail si 1,75% din piata creditului ipotecar. Si maghiarii nu se opresc aici. Motivati de succesul imprumutului in franci elevetieni, acestia si-au propus, pe termen mediu, atingerea unei cote de piata de 5%.

Septembrie 2006 s-a asemanat practic cu o revolutie pe “timidul” segment al creditelor in franci elvetieni de la noi (iar luna este de abia la jumatate!). Astfel, in numai doua saptamani, unul dintre cele mai importante motoare de crestere ale OTP, creditul in franci elvetieni, are doi concurenti directi foarte puternici, veniti din “tabara” Raiffeisen Bank (citeste aici) si, cel mai nou, din cea a Bancpost.

Dobanzi mai mici pentru sume mai mari

Caracteristic imprumuturilor in moneda Tarii Cantoanelor, creditul pentru locuinte in franci elevetieni lansat de Bancpost se remarca printr-o dobanda foarte scazuta in comparatie cu cele in valutele ‘clasice’ (pana acum!): numai 4,85% pe an. Acest nivel este valabil numai pentru primul an al perioadei de acordare, cand este fix, dar si pentru sume mai mari de 80.000 CHF (echivalent 50.000 euro). Pentru sume mai mici decat aceasta, dobanda fixa din primul an va fi 5,35%. Dobanda variabila, indiferent de valoarea creditului, este de 6,5%. In privinta celorlalte costuri ale acestui imprumut, Bancpost percepe un comision de acordare, perceput o singura data, de 2,5%, si unul de rambursare anticipata, de 2,5% din suma rambursata in avans. Perioada maxima pe care se acorda acest credit este de 30 de ani. In privinta plafonului maxim al sumei ce se poate imprumuta, reprezentantii Bancpost precizeaza ca singura limita este capacitatea de rambursare a clientului si valoarea garantiilor. Pentru a afla toate caracteristicile acestui produs, dar si a creditelor imobiliare/ipotecare oferite de Bancpost in alte monede apasa aici. De asemenea, poti afla totul despre creditele pentru locuinte oferite de bancile din Romania accesand sectiunea <Oferta Bancilor>, pozitionata in partea stanga a paginii www.banipentrucase.ro.

Bancpost vrea sa se impuna pe piata creditului ipotecar

Lansarea de catre Bancopost a creditului pentru locuinte este insotita de o campanie publicitara puternica, pe toate mediile, ce a debutat la sfarsitul saptamanii trecute. “Ne asteptam la cresterea traficului in unitatile bancii si cresterea notorietatii Bancpost in domeniul creditelor imobiliare/ipotecare”, ne-a precizat Dan Grigoriu, Director Business Unit-ului Credite Ipotecare Bancpost, in legatura cu “ofensiva” publicitara declansata de banca.

Cei de la Bancpost se asteapta ca acest produs in franci elevetieni sa intareasca pozitia bancii pe piata creditelor pentru locuinte. “De la noua oferta in CHF, Bancpost asteapta o crestere a volumelor de credite, avind in vedere ca nivelul scazut al dobanzilor va permite un acces mai facil tuturor categoriilor de clienti. Aceasta oferta vine intr-un moment favorabil, cind piata imobiliara din Romania a cunoaste o dezvoltare exponentiala”, declara Dan Grigoriu.

In prezent, Bancpost este una dintre cele mai dinamice banci pe piata creditelor pentru locuinta, iar lansarea creditului ipotecar in franci elvetieni ar putea contribui la consolidarea si majorarea cotei de piata pe acest segment, care la jumatatea anului era de 10%, dupa cum ne-a precizat Dorel Piti, directorul executiv de retea Bancpost. “In primele 7 luni, portofoliul de credite ipotecare/imobiliare a crescut cu 51%, fata de o crestere generala a pietei de 28%. Acest avans a permis o crestere generoasa a cotei de piata fata de sfarsitul anului trecut”, arata la randul sau Dan Grigoriu, ilustrand dinamica Bancpost pe sectorul imprumuturilor ipotecare.

Avantajul francului, dobanda redusa

Dupa cum am precizat, principalul avantaj al creditelor in franci elvetieni este nivelul scazut al dobanzilor in comparatie cu cele pentru euro, lei sau dolari. 4,85% (Bancpost), 4,9% (Raiffeisen Bank) sau chiar 6,5% (OTP Bank) sunt valori cu mult inferioare ca marime dobanzilor percepute la creditele in devizele uzuale pentru credit. Explicatia pentru care dobanzile la imprumuturile in franci elvetieni sunt asa de scazute vine din faptul ca aceasta moneda este una dintre cele mai ieftine valute de finantare. Astfel, dobanda de referinta de pe pietele internationale pentru francul elvetian se situeaza undeva in jurul valorii de 2% (1,7% LIBOR CHF pentru 3 luni sau 2,1% pentru o perioada de 1 an), in timp ce aceeasi dobanda de referinta pentru moneda europeana, EURIBOR, depaseste nivelul de 3,3%.

Riscul valutar poate da batai de cap clientilor

Cel mai important dezavantaj al creditelor in franci elvetieni este riscul valutar, mai ridicat, sustin analistii, decat cel pentru euro. Acest lucru se datoreaza in principal faptului ca raportul dintre lei si moneda din Tara Cantoanelor nu se stabileste direct, ca in cazul monedei europene, ci indirect, pe baza cursului dintre franc si euro. De asemenea, trebuie avut in vedere faptul ca dobanda de referinta pentru francii elvetieni a crescut constant in ultimii 3 ani, urcand constant de la 0,5% pe an pana la 2%.

“Moneda elvetiana este o valuta <rara>, de exemplu la noi, ceea ce induce clientului costuri pe care le identifica mai greu de la bun inceput, mai ales in ce priveste rata de schimb fata de leu la rambursarea creditului ca si in privinta evolutiei ratei dobanzii”, explica directorul de comunicare al BCR, Corneliu Cojocaru, intr-o declaratie pentru Mediafax. Mai mult, precizeaza oficialul BCR,  cei care se imprumuta trebuie sa ia in calcul ca, datorita integrarii, costurile creditarii in euro vor mai mici decat cele in alte valute, cum ar fi francul elvetian.

La randul sau, Eliza Erhan, seful departamentului de produse individuale din HVB-Tiriac, aminteste ca, in evaluarea riscurilor, trebuie avut in vedere si faptul ca Romania urmeaza sa adopte, in prima decada a urmatorului deceniu, moneda unica europeana. “Riscul valutar la finantarile in franci elvetieni exista la fel ca la orice credit denominat in valuta, dar spre deosebire de creditele in euro, pentru care riscul valutar se va estompa odata cu trecerea Romaniei la moneda unica, la credite in franci elvetieni se va mentine si dupa acest moment”, a declarat pentru agentia Mediafax Eliza Erhan.

Bogdan popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro  

Directorul executiv de retea de la Bancpost, Dorel Piti, considera ca piata romaneasca a creditelor ipotecare prezinta un potential mare de crestere in urmatorii ani, in conditiile in care in prezent ponderea acesteia este de numai 2% din PIB. Reprezentantul Domenia Credit – Ana Cernat, director executiv credite – este de aceeasi parere, amintind faptul ca in tarile dezvoltate, aceasta piata reprezinta chiar si 50% din PIB.

Departamentul de comunicare al CEC, prin vocea Georgiei Radu, ne arata ca piata creditelor ipotecare din Romania din ultimii 3 ani a fost caracterizata de o evolutie constant ascendenta (crestere medie anuala de aproximativ 52%). In ciuda acestui fapt, oficialii HVB Tiriac apreciaza ca volumul imprumuturilor pentru locuinta este destul de scazut.

"Desi volumul creditelor imobiliare/ipotecare a crescut destul de mult in ultimii ani, acesta ramane insa destul de scazut in Romania, comparativ cu Uniunea Europeana. Raportat la Produsul Intern Brut, creditele imobiliare/ipotecare inregistreaza o pondere de 2% pentru Romania, de 22 de ori mai putin decat in UE", subliniaza Eliza Radu Erhan, director dezvoltare produse la HVB Tiriac.

Pretul mare al caselor si BNR tin ipotecarul in loc

Madalina Teodorescu, director Directia credite persoane fizice din cadrul Raiffeisen Bank, aminteste si discrepanta existenta in structura creditarii. "Creditele ipotecare detin o pondere de aproximativ 20% in total credite acordate persoanelor fizice, creditele de consum detinand aproximativ 80% din aceasta piata. In tarile UE proportia este inversa", spune reprezentantul Raiffeisen. In mare masura, acest fenomen este explicat, in opinia Elizei Radu Erhan (HVB Tiriac), de "pretul ridicat al imobilelor comparativ cu puterea de cumparare scazuta a romanilor si de oferta scazuta de locuinte".

Interesant este faptul ca Banca Nationala nu scapa nici de aceasta data de criticile bancherilor, care o identifica ca pe unul dintre principalii vinovati de evolutia nesatisfacatoare a creditului ipotecar. Acest curent de opinie este sustinut de reprezentantii Raiffeisen Bank, Domenia Credit si HVB Tiriac. Ana Cernat (Domenia Credit) evidentiaza vina BNR, declarand: "Piata s-a dezvoltat in 2005 sub asteptari, la fel si in semestrul I al anului 2006, in special datorita diverselor restrictii ale BNR care vizau limitarea creditului pentru stabilitatea unor indicatori macroeconomici".

Oficialul HVB Tiriac pluseaza, avertizand ca "interventionismul" Bancii Nationale poate duce la o amanare a maturizarii pietei. "Din pacate, daca Banca Nationala va continua sa intervina pentru restrictionarea creditarii persoanelor fizice, acest lucru va pune frane serioase cresterii creditului ipotecar in urmatorii ani in detrimentul populatiei, care va continua sa aiba acces restrans la aceste produse", afirma Eliza Radu Erhan.

Creditul de nevoi musca din piata ipotecarului

Oficialii UniCredit au identificat o alta cauza a cresterii sub asteptari a pietei creditelor pentru locuinte: imprumutul pentru nevoi cu ipoteca. Acest produs a devenit o alternativa viabila pentru creditul ipotecar, tot mai multi romani utilizand imprumutul de nevoi pentru a-si achizitiona/construi o casa.

"Piata creditelor ipotecare are o crestere sub potential si sub previziunile noastre. Aceasta nu este determinata de scaderea cererii de locuinte, ci de reorientarea clientilor catre produse alternative de credit", considera Alina Pascu, vicepresedinte retail UniCredit.

Speranta moare ultima

Chiar daca an de an asteptarile privind dezvoltarea pietei creditelor pentru locuinta s-au dovedit a fi mult prea optimiste, bancherii continua sa creada ca, totusi, in perioada imediat urmatoare va iesi soarele si pe strada ipotecarului. Dar, pentru ca intotdeauna exista un dar, trebuie intrunite anumite conditii. Prima ar fi ca BNR sa renunte la o parte din restrictiile aplicate creditarii. Ana Cernat (Domenia Credit) este optimista: "Pentru 2007 speram la o relaxare a conditiilor de creditare si la cresterea pietei asa cum o asteptam de mai bine de doi ani, adica o dublare a volumului".

De asemenea, un factor decisiv este considerat oferta de pe piata imobiliara. "Piata creditelor ipotecare poate fi caracterizata ca o piata inca in expansiune, in stransa legatura cu piata imobiliara", apreciaza Rozaura Stanescu, director Directia studii si dezvoltare produse din BRD. La randul sau, Eliza Radu Erhan (HVB Tiriac) sustine aceasta complementaritate, subliniind: "Cresterea ofertei de locuinte pe piata prin aparitia noilor ansambluri rezidentiale coroborata cu cresterea veniturilor populatiei va conduce la cresterea numarului de tranzactii imobiliare si la o reluare a cresterii volumului creditelor ipotecare acordate de banci pentru finantarea acestora".

Dorel Piti (Bancpost) incearca o estimare in cifre a evolutiei pietei creditului ipotecar. "La finalul lunii mai, piata creditului ipotecar era de 1.64 mld EUR. Ne asteptam pentru acest an ca piata sa atinga cca 2.1 mld EUR. Pentru 2007 estimez o crestere cu cca 30%, pana la 2.7 – 2.8 mld EUR", afirma oficialul Bancpost. Si reprezentantii Alpha Bank cred intr-un asemenea scenariu, "pariind" pentru 2007 pe o evolutie similara acestui an. "Deoarece nu ne asteptam la scaderi importante ale dobanzilor si nici la cresteri consistente de venituri ale populatiei, apreciem ca in 2007 evolutia creditului ipotecar va fi similara anului curent", declara Elena Nita, PR officer Alpha Bank.

Mai putin optimisti sunt cei de la UniCredit, care considera ca 20% este un procent de crestere ce reflecta mai bine situatia actuala si asteptarile pentru viitor: "Piata creditului imobiliar si ipotecar va continua sa aiba o dinamica sub media de crestere a pietei de retail. Cererea pentru locuinte se mentine ridicata, insa cresterea semnificativa a preturilor de pe piata imobiliara nu a fost insotita de o crestere comparabila a veniturilor, ceea ce mentine nivelul creditarii ipotecare sub nivelul sau potential. Pana la sfarsitul anului 2008, estimam o crestere medie anuala a pietei de peste 20% pe an, crestere partial erodata si de dezvoltarea unor produse alternative de creditare, mai flexibile, cum este creditul de nevoi personale garantat cu ipoteca".

Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro
Cornel Dinu
cornel.dinu@bankingnews.ro

Creditele de nevoi cu ipoteca par a fi produsele vedeta ale momentului. Dupa ce mai multe bancile au extins perioada de acordare a creditului ipotecar pana la 30 de ani, in ultima perioada imprumuturile de nevoi personale garantate cu locuinta au suferit modificari importante. Astfel, unele banci au marit perioada pe… care se acorda acest tip de produs pana la 25 de ani, in timp ce suma maxima a fost ridicata pana la 150.000 de euro (sau chiar nelimitata).

Majoritatea bancilor din piata ofera creditul de nevoi cu ipoteca pe o perioada de 20 de ani. BRD, Banca Transilvania, Finansbank, Volksbank si Banca Romaneasca sunt bancile cele mai importante care au decis sa-si prelungeasca termenul de rambursare peste acest nivel, pana la 25 de ani. Volksbank este insa institutia care nu a marginit in nici un fel suma maxima ce poate fi accesata printr-un astfel de produs, singura limita fiind capacitatea de rambursare a clientului. In cazul celorlalte banci, limita de creditare poate fi 150.000 de euro (Banca Romaneasca, Finansbank), sau mai mica, de 100.000 de euro (Banca Transilvania, BRD).

Practic, creditele de nevoi cu ipoteca rivalizeaza cu cele ipotecare/imobiliare, atat ca durata de rambursare si valoare, dar si a dobanzii si a costurilor. Acestea sunt o solutie de luat in seama pentru cei care vor sa achizitione sau sa-si construiasca o locuinta, in primul rand datorita faptului ca solicitantul nu trebuie sa aduca avansul de 25%. Singura conditie este sa ai un alt imobil in proprietate, cu care sa poti garanta imprumutul, sau sa te bucuri de increderea si sprijinul unei rude sau prieten care sa faca acest lucru pentru tine. De asemenea, creditul de nevoi cu ipoteca confera mai multa libertate in alegerea locuintei ce va fi achizitionata. Banca practic inainteaza, in schimbul ipotecarii unui imobil, o suma de bani importanta, care poate fi utilizata asa cum doreste clientul. Insa, in comparatie cu imprumuturile imobiliare, creditul de nevoi cu ipoteca nu poate reprezenta mai mult de 30% din venitul net, fata de 35% pentru cel ipotecar.

Nu numai achizitia sau constructia de case sunt scopurile pentru care se preteaza un credit de nevoi personale cu ipoteca, ci si alte obiective ce necesita sume importante pentru finantare. Renovarea si modernizarea casei, achizitia de terenuri, de masini, continuarea studiilor, utilarea locuintei cu mobila si aparatura electronica si electrocasnica pot fi finantate printr-un astfel de imprumut. De altfel, unele banci chiar si-au scos din portofoliu creditele specializate, precum cel auto, de vacanta sau de studii, considerand ca aceste produse sunt inlocuite cu succes de creditele de nevoi, cu sau fara ipoteca.

Spectrul de utilizare al creditului de nevoi personale garantat cu ipoteca este insa mult mai larg. Acesta poate servi scopurilor unui intreprinzator, care astfel isi va folosi bunurile imobiliare personale pentru investitii si finantarea afacerii. De asemenea, rambursarea unui credit mai vechi si mai scump se poate realiza printr-un astfel de imprumut.

Tu pentru ce ai utiliza(t) un credit de nevoi personale cu ipoteca? Voteaza in sondajul initiat de BankingNews, localizat in partea dreapta-jos a paginii www.bankingnews.ro.

Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro  

Aproape jumatate dintre cei care doresc finantare ipotecara intentioneaza sa utilizeze imprumutul pentru achizitionarea primei locuinte. Acesta este rezultatul obtinut in urma a doua sondaje de opinie, realizate de publicatia electronica BankingNews si societatea de credit ipotecar Domenia Credit. Studiile, la care au participat 992 de persoane (din care 711 vizitatori… ai site-ului www.bankingnews.ro si 281 clienti si parteneri Domenia Credit), au urmarit identificarea scopului accesarii unui credit ipotecar. Rezultatele arata ca 45% din respondentii sondajului BankingNews, respectiv 41% in cazul analizei Domenia Credit, intentioneaza sa utilizeze un astfel de imprumut pentru a-si cumpara sau construi prima locuinta.

Concluziile celor doua surse sunt asemanatoare si pentru celelalte optiuni ale sondajului. Astfel, in ceea ce priveste contractarea unui credit pentru a cumpara o locuinta mai mare, pentru BankingNews au raspuns pozitiv 22% dintre votanti, in timp ce pentru Domenia Credit procentul a fost de 29%.

11% dintre respondentii BankingNews au indicat ca vor sa imprumute bani pentru achizitionarea unei locuinte ce urmeaza sa fie  inchiriata. Ponderea inregistrata pentru aceasta categorie de sondajul Domenia Credit a fost de 7%.

Urmeaza indeaproape clientii care intentioneaza sa utilizeze creditul ipotecar pentru cumpararea/construirea unei case de vacanta: 10% pe site-ul www.bankingnews.ro si 11% pentru Domenia Credit.

Ultimele variante de utilizare a unui imprumut ipotecar pentru care au optat respondentii sondajelor au fost: teren pentru constructie (7% BankingNews, 5% Domenia Credit) si teren pentru investitie (5% BankingNews, 7% Domenia Credit).