Ai obtinut in cele din urma crediul impotecar pe care il asteptai de ceva vreme. Acum ca ai banii necesari nu mai trebuie altceva decat sa incepi sa cauti acea casa care ti se potriveste. Insa pentru finaliza o afacere buna sunt destul de multe elemente pe care trebuie sa le iei in calcul. Altfel risti sa te trezesti cu creditul consumat pe un imobil de doi bani.
Daca nu ai timp sa stai cu ziarul in mana si sa spicuiesti doar acele anunturi care ti se potrivesc din punct de vedere financiar sau zonal, atunci cel mai simplu este sa apelezi la o agentie imobiliara. Vei spune care este suma maxima pe care ti-o poti permite, daca ai anumite preferinte in legatura cu o anumita zona din oras sau daca ai conditii despre imobilul in sine: anul constructiei, etajul la care este situat apartamentul, renovari, modernizari, etc.
Apeland la o agentie imobiliare ai siguranta ca imobilul a trecut deja printr-o expertiza, iar un agent imobiliar experimentat va va spune daca pretul ales este unul realist, va va da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie stransa pentru actele de vanzare cumparare, astfel incat veti fi scutit de eventualele neplacerile de dupa cumparare.
Cum sa alegi agentia cea mai buna
Agentia aleasa trebuie in primul rand sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie semnalizata cu firma la intrare, sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele legate de plata, bani, confidentialitate, etc. Este bine ca agentia sa fie afiliata unei uniuni profesionale, unde sa-i puteti verifica activitatea, daca a avut sau nu abateri si daca este acreditata. Totusi, nu este obligatorie si acreditarea. Pentru a afla totusi mai multe detalii despre agentie se poate accesa site-ul Uniunii Nationale Imobiliare UNIM, www.unim.ro. UNIM a luat nastere practic prin reorganizarea UNAI – Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari, infiintata in baza OG 3/2000. astfel, Uniunea Nationala a Agentiilor Imobiliare, cunoscuta acum ca UNIM este o organizatie profesionala, patronala, independenta, autonoma, apolitica si neguvernamentala, reprezentativa in domeniul imobiliar la nivel national, avand caracter de corp profesional. Pe site se pot obtine detalii atat despre agentiile imobiliare inscrise in organizatie, cat si despre agentii imobiliari.
Practica pietei imobiliare din Bucuresti a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atat cumparatorul, cat si viazatorul. Reprezentarea de catre o agentie dubla cere cunoasterea si consimtamantul ambelor parti, vanzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intampla pe toata durata desfasurari tranzactiei. In acest caz comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cat si de cumparator.
Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 3-6% si impartit intre vanzator si cumparator. La inchirieri comisionul se situeaza in jurul valorii chiriei pe o luna, dar majoritatea aplica un comision de 50% din valoare chiriei lunare. Daca lucrati cu un agent, aveti doua optiuni: puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere exclusiv sau puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere deschis.
Daca totusi nu vrei sa platesti comision la agentie atunci poti incheia si singur tranzactia. Insa mare atentie. Trebuie sa ceri detalii despre anul constructiei imobilului, despre lucrarile de consolidare, de renovare, despre existenta aparatelor de contorizare, despre pret si daca proprietarul are toate actele necesare vanzarii:
– certificatul fiscal eliberat de Directia Fiscala, dupa plata la zi a impozitului pentru cladire si teren si care este valabil 30 de zile de la eliberare;
– planurile cadastrale, intocmite de un proiectant autorizat si avizate de Oficiul de Cadastru, Geodezie si Cartografie, care atribuie si numarul cadastral;
– certificatul de sarcini sau extrasul de carte funciara de la Judecatorie la care se anexeaza un set de copii dupa actele de proprietate.
Transferul legal al proprietatii pas cu pas
Actul de vanzare-cumparare se incheie numai la notar. Aici vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, cu dovada ferma ca imobilul nu este grevat de sarcini, de datorii sau ca nu a fost vandut anterior. Insa inaintea prezentarii la notariat, ambele parti trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului: pretul stabilit, cine va plati taxele de timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului, etc. Astfel, pentru a nu exista probleme dosarul trebuie sa fie complet si sa contina pe langa contractul propriu-zis, dovada inscrierii in cartea funciara, dupa ce in prealabil s-a obtinut un numar cadastral si certificatul fiscal obtinut de la administratia financiara.
Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa se uite atent pe document. Atunci cand cel care vinde este casatorit, ambii soti trebuie sa fie obligatoiu prezenti pentru a semna actul, intrucat toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si asentimentul celuilalt, actul, desi incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.
E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.
Un element important al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul. De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.
Cumparatorul trebuie de asemenea sa semnaleze daca in contract nu sunt precizate conditiile si termenul in care vechiul proprietar trebuie sa elibereze imobilul. In cazul in care se trece cu vederea cumparatorul poate fi pus in situatia de a se confrunta cu un proprietar incapatanat care din diverse motive nu vrea sa mai plece din casa pe care deja a vandut-o. Pentru a evita ca problema sa ajunga la tribunal este astfel indicata o atentie sporita inainte de a semna contractul.
Nu va sfiiti sa cereti garantii excplicite. In contract, vanzatorul trebuie sa garanteze ca imobilul nu este grevat de servituti sau alte sarcini ori ca nu a mai fost vandut si altuia. Lumea imobiliara autohtona a fost in ultimii ani zguduita de o serie intreaga de scandaluri pornite de la faptul ca escrocii, cu complicitatea notarilor, au dat tepe de miliarde. Pentru a se evita asemenea situatii, este bine ca dosarul de vanzare-cumparare sa fie complet.
Odata incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar. Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi. Astfel cumparatorul trebuie sa se asigure ca cel care i-a vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate: contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, act de donatie etc. Si de asemenea, tot la notariat va trebui trecuta transcrierea, inregistrarea proprietatii pe numele cumparatorului. In cele din urma casa a fost cumparata, iar un ultim drum va fi facut de noul proprietar la administratia financiara, unde va cere pe baza contractului si a restului de documente trecerea imobilului pe numele sau.
Ana Zidarescu
ana.zidarescu@bankingnews.ro
