Sub nivelul de 8%, dobanzile pentru creditele ipotecare in euro sunt inselatoare

Incepand cu finalul anului trecut, bancile au declansat o adevarata ‘sarabanda’ a reducerii dobanzilor la credite. Astfel, acestea au scazut progresiv de la niveluri de 15-20 de puncte procentuale pana la 6% pentru creditele imobiliare. Nici macar masurile restrictive adoptate de BNR (majorarea rezervelor minime obligatorii pentru valuta si lei la 40%, respectiv 20%, si a dobanzii de interventie) nu au avut un efect de durata asupra dobanzilor, in conditiile in care concurenta pe piata este tot mai puternica, bancile nepermitandu-si cresteri de dobanzi la credite.

In multe dintre cazuri, aceste valori foarte scazute ale dobanzilor au mai degraba o forma publicitara, intrucat diminuarea pana la o valoare de 6%, de exemplu, a fost dublata la introducerea unui comision ce se percepe periodic (lunar sau anual). Am putea spune ca, practic, acesta functioneaza pentru client ca o a doua dobanda, care ar trebui adaugat dobanzii oficiale. Acest ‘exercitiu’ este folositor in primul rand celor care doresc un credit pentru locuinta, intrucat pentru astfel de imprumuturi bancile nu afiseaza dobanda anuala efectiva (DAE), ce cuprinde toate (in principiu!) costurile unui credit.

In acest mod, ajungem sa vedem, de exemplu, ca dobanda afisata de Volksbank pentru creditul imobiliar in euro (5,95%) este perceputa de client altfel dupa ce adaugam si comisioanele de 0,1%/luna si 1,85%/an, ce se aplica la soldul creditului si se platesc lunar, odata cu dobanda. O astfel de dobanda ajunge la 9%. Asemanator stau lucrurile si la alte banci, precum ABN Amro sau HVB Tiriac, ca sa dam numai cateva exemple. In cazul creditului ipotecar in euro oferit de banca olandeza, daca adaugam la dobanda de 6,95% comisionul de 1,2%/an, aplicat lunar la soldul creditului, ajungem la 8,15% pe an, in timp ce la HVB dobanda pentru client este de 8,3% (5,95% dobanda bancii pentru creditul imobiliar in euro plus 0,2% pe luna).

Privind astfel lucrurile, ne dam seama ca, practic, nici o banca nu ofera un imprumut pentru locuinta in euro (moneda cea mai ieftina pentru creditare si deviza in care au fost acordate majoritatea creditelor ipotecare) cu o dobanda mai mica de 8%. Exceptie fac creditele imobiliare a caror dobanda este fixa in primii ani de creditare, insa numai la prima vedere. Acestea au printre cele mai mici dobanzi de pe piata, insa sunt valabile numai pentru primul an de creditare in general, dupa care aplicandu-se dobanda variabila, stabilita de banca in functie de conditiile pietei sau formata pe baza unei dobanzi de referinta (in cazul monedei euro EURIBOR). Aceasta este in toate cazurile mai mare, depasind nivelul de 8% de care am vorbit anterior. Clientul aflat in cautare de credit pentru locuinta trebuie sa o aiba in vedere atunci cand alege imprumutul, intrucat o astfel de dobanda variabila va plati dupa perioada de unul sau doi ani in care dobanda este mica si fixa.

De exemplu, unul dintre cele mai atractive credite ipotecare de pe piata, cel oferit de Finansbank, are o dobanda de 6,5% in primul an, insa dupa aceasta perioada dobanda se va calcula dupa o formula ce are la baza indicele EURIBOR, la acesta adaugandu-se un procent fix: 5,25% + EURIBOR la 1 an. Calculata dupa aceasta formula, dobanda creditului este 8,95%. Situatia se prezinta la fel si la alte banci: Alpha Bank – 5,9% dobanda fixa in primul an, 8,5% variabila, Bancpost – 6,9% fixa in primul an, 8,9% variabila, sau BCR – 7% fixa in primul an, 9,4% variabila.

In concluzie, in cazul in care sunteti interesati de un credit imobiliar/ipotecar in euro care are o dobanda sub 8%, intrebati daca se percepe un comision care se aplica periodic la soldul creditului, calculat lunar sau anual, sau daca aceea dobanda nu este valabila numai pe o perioada fixa, de unul sau doi ani. Situatia este asemanatoare si pentru creditele in lei sau dolari.

Dobanzi si comisioane periodice practicate de banci pentru creditele imobiliare/ipotecare in euro

Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro