Interesati de un imprumut pe o perioada de 25 – 30 de ani, in valoare de 45.000 de euro, am vizitat cateva dintre standurile bancilor prezente la targul de case "Real Bucharest", ce se desfasoara in aceste zile la Sala Palatului din Capitala. Evenimentul isi va inchide portile duminica, 15 octombrie.

La standul BRD am fost intampinati de Ionut Boboc, consilier de clientela, care ne-a recomandat creditul "Habitat Plus". "Dobanda este de 7,97% pe an, variabila (in euro) si se acorda pe o perioada de maximum 25 de ani, ne-a spus Boboc. Cat platesc insa pentru un imprumut de 45.000 de euro? Dupa ce ne-a facut o calculatie, ne-a precizat ca trebuie sa avem in vedere si alte costuri aferente, cum ar fi comisionul de acordare (2% din suma acordata) si comisionul de gestiune (0,1% calculata la sold). La acestea se adauga si asigurarea imobilului, plus plata primei de asigurare (calculata la soldul creditului), care se percepe lunar printr-un procent fix, de 0,018%. Daca tregem linie, la cei 45.000 de euro imprumutati, constatam ca trebuie sa achitam, lunar, 400 de euro, 53 de euro din aceasta suma reprezentand comisionul de gestiune si prima de asigurare. Nu trebuie sa neglijati venitul, care trebuie sa fie de minimum 1.000 de euro pe familie. Care sunt principalele avantaje? "Creditul se pune la dispozitie imediat dupa semnarea contractului ipotecar, iar evaluarea imobilului, care in mod normal costa in jur de 100 sau 200 de euro, nu trebuie s-o achitati", ne-a mai spus reprezentantul BRD.

In perimetrul ocupat de cea mai batrana banca din Romania, CEC, ne-a intampinat Iuliana Ispas, sef serviciu produse de Creditate Persoane Fizice, care ne-a prezentat oferta promotionala a bancii, valabila in perioada 12 – 30 decembrie 2006. La creditele imobiliare, ipotecare, auto si de refinantare nu se plateste comision de analiza, comision de gestiune si nici taxa de contraexpertiza in cazul creditelor ipotecare pe perioada mentionata. "Pentru creditele ipotecare CEC-ul va imprumuta pe maximum 35 de ani, cu o dobanda de 9,58% pe an si numai in lei. Pana la sfarsitul anului vom incepe sa acordam credite si in valuta", ne-a spus d-na Ispas. Cati vizitatori ai targului va asteptati sa devina clientii CEC? "Ne asteptam sa fie foarte multi. Numai in prima zi a targului am fost vizitati de aproximativ 60 de persoane fizice si juridice, in egala masura. Persoanelor fizice le-am facut chiar planuri de rambursare pe care le-am oferit", a mai spus Iuliana Ispas.
 
"Buna ziua, Ciprian Dogaru de la Banca Romaneasca", se prezinta reprezentaul bancii in relatia cu clientii. Imediat ce am solicitat o recomandare, domnul Ciprian Dogaru ne-a vorbit despre creditul in yeni japonezi. De ce acest credit? "La un salariu de 20 de milioane de lei puteti obtine o suma mai mare in yeni fata de cat ati fi obtinut in euro. De exemplu, in yeni puteti imprumuta 43.872 de euro, iar in moneda europeana numai 33.629 de euro. Este creditul ideal pentru persoanele cu venituri medii si care vor sa imprumute o suma mai mare", ne-a explicat Dogaru.
In moneda japoneza suma exacta ar fi 43.872.000 de euro, atat cat am nevoie pentru a cumpara un apartament, in conditiile in care adaug un avans de 25%. In yeni dobanda este de 3,5% fixa pe primul an, iar incepand cu al doilea an de creditare dobanda este variabila. Rata lunara pe care trebuie s-o achitati la banca este de 284 de euro, suma care include comisionul lunar perceput de banca, in valoare de 0,2%.
 
"Creditul pentru locuinta ta" este produsul cu care se prezinta si Raiffeisen Bank care, alataturi de "Flexi Plus", cel pentru nevoi personale, se "vinde" cel mai bine. Reprezentanta bancii, Corina Tudora, nu a uitat sa ne aminteasca oferta promotionala a bancii pana la 31 decembrie. Creditul pentru casa are o dobanda pentru euro de 6,9% pe an, iar Flexi Plus de 7,9%. Mai mult decat atat, creditul pentru casa se acorda si in CHF, unde dobanda este de numai 4,9%. Daca imprumut 45.000 de euro pentru o perioada de 25 de ani, trebuie sa rambursez, lunar, bancii 315,19 euro. Suma include comisioanele, dar nu si asigurarea, care se plateste o data pe an. Salariul minim trebuie sa fie in jur de 30.000.000 de lei, suma care poate fi alcatuita din veniturile altor persoane care locuiesc la aceeasi adresa.
 
"Dobanda mai mica. Credit mai mare. Casa mai incapatoare", ne ademeneste si oferta Alpha Bank. "Este vorba despre creditul pentru locuinta Alpha Housing, care este un produs flexibil, cu o dobanda fixa de 5,9% anula, in euro.", imi explica Ana-Maria Dumitrescu, banking officer. "Avand in vedere ca dobanda este mai mica, veti putea contracta un credit mai mare. Pentru primul an rata lunara este de 290 de euro, iar comisionul de acordare este de 2% din suma acordata (adica 900 de euro la 45.000 de euro imprumutati)", ne-a mai spus d-na Dumitrescu. Daca v-ati oprit la acest credit, trebuie sa aveti in vedere si alte cheltuieli suplimentare cum sunt: asigurarea imobilului sau evaluarea imobilului, aceasta din urma fiind in jur de 100 – 200 de euro.
 
Persoanele care vor sa contracteze un credit pentru locuinta sau sa isi aleaga casa potrivita de la una din companiile de imobiliare prezente la tar, pot veni la Sala Palatului intre orele 10 si 18, iar duminica intre orele 10 si 16.

Nicoleta Margineanu
nicoleta.margineanu@bankingnews.ro

Dobanzi de numai 4,5% la creditele acordate in lei si randamente foarte atractive la economisire. Asa se caracterizeaza noile produse lansate astazi de catre HVB Banca pentru Locuinte. Banca si-a prezentat noile sale produse de economisire-creditare. “Noile produse ale HVB Banca pentru Locuinte marcheaza un moment important in cadrul retail banking-ului din Romania, prin randamentele foarte atractive la economisire, care pot atinge 19% pe an si dobanda la credit de numai 4,5%, cea mai mica de pe piata la creditele in lei cu destinatie locativa”, a declarat Petre Tulin, Presedintele HVB Banca pentru Locuinte.

Cele doua noi produse – Constant si Avantaj – accepta fiecare cate doua variante in functie de nevoile si de orientarile clientului, fie catre economisire, fie catre creditare. Mai mult, aceste produse de economisire-creditare permit majorarea sumei contractate in functie de evolutia preturilor de pe piata imobiliara, iar repartizarea anticipata este operabila pentru oricare varianta de produs aleasa.

“Datorita dobanzii foarte reduse la credite si multiplele posibilitati de optimizare, produsele noastre sunt foarte competitive atat ca instrumente de economisire, cat si ca produse de finantare locativa, marjele de dobanda practicate de HVB BpL fiind comparabile cu cele existente in UE”, a mai specificat presedintele HVB BpL, domnul Petre Tulin.

Produsul “Constant” ofera cea mai mica dobanda la credit, de numai 4,5%, insa si economisirea se face la o dobanda de numai 2%. In schimb, pentru produsul “Avantaj” dobanda inperioada de economisire este mai mare, de 4,5% in primii doi ani si 3% in urmatorii, in timp ce creditul este contractat cu 5,9% pe an. Fiecare din cele doua produse permit doua variante doua variante de economisire. Prin optimizare, clientul poate obtine un randament la economisire ce poate depasi 15% pe an si ajunge chiar la 19%. Aceasta in conditiile in care statul ofera o prima anuala de 15%, in limita a 150 de euro.

Premisele ce au stat la baza lansarii noilor produse HVB BpL au fost in primul rand conditiile pietei. In  ultimi ani, cererea mare de credite pentru sectorul imobiliar a crescut si a determinat aparitia mai multor produse de creditare si de economisire. Tendinta de segmentare a clientelei in functie de avantajele oferite de produsele Bauspar si cresterea competitiei pe piata serviciilor financiare au reprezentat alte premise in lansarea produselor Bauspar HVB BpL. Un alt rol important l-a avut si cadrul macroeconomic, care este o conditie esentiala pentru dezvoltarea  intermedierii financiare si cresterea prosperitatii.

Noile produse HVB Banca pentru Locuinte

Cosmina Doicu
cosmina.doicu@bankingnews.ro

Incepand cu finalul anului trecut, bancile au declansat o adevarata ‘sarabanda’ a reducerii dobanzilor la credite. Astfel, acestea au scazut progresiv de la niveluri de 15-20 de puncte procentuale pana la 6% pentru creditele imobiliare. Nici macar masurile restrictive adoptate de BNR (majorarea rezervelor minime obligatorii pentru valuta si lei la 40%, respectiv 20%, si a dobanzii de interventie) nu au avut un efect de durata asupra dobanzilor, in conditiile in care concurenta pe piata este tot mai puternica, bancile nepermitandu-si cresteri de dobanzi la credite.

In multe dintre cazuri, aceste valori foarte scazute ale dobanzilor au mai degraba o forma publicitara, intrucat diminuarea pana la o valoare de 6%, de exemplu, a fost dublata la introducerea unui comision ce se percepe periodic (lunar sau anual). Am putea spune ca, practic, acesta functioneaza pentru client ca o a doua dobanda, care ar trebui adaugat dobanzii oficiale. Acest ‘exercitiu’ este folositor in primul rand celor care doresc un credit pentru locuinta, intrucat pentru astfel de imprumuturi bancile nu afiseaza dobanda anuala efectiva (DAE), ce cuprinde toate (in principiu!) costurile unui credit.

In acest mod, ajungem sa vedem, de exemplu, ca dobanda afisata de Volksbank pentru creditul imobiliar in euro (5,95%) este perceputa de client altfel dupa ce adaugam si comisioanele de 0,1%/luna si 1,85%/an, ce se aplica la soldul creditului si se platesc lunar, odata cu dobanda. O astfel de dobanda ajunge la 9%. Asemanator stau lucrurile si la alte banci, precum ABN Amro sau HVB Tiriac, ca sa dam numai cateva exemple. In cazul creditului ipotecar in euro oferit de banca olandeza, daca adaugam la dobanda de 6,95% comisionul de 1,2%/an, aplicat lunar la soldul creditului, ajungem la 8,15% pe an, in timp ce la HVB dobanda pentru client este de 8,3% (5,95% dobanda bancii pentru creditul imobiliar in euro plus 0,2% pe luna).

Privind astfel lucrurile, ne dam seama ca, practic, nici o banca nu ofera un imprumut pentru locuinta in euro (moneda cea mai ieftina pentru creditare si deviza in care au fost acordate majoritatea creditelor ipotecare) cu o dobanda mai mica de 8%. Exceptie fac creditele imobiliare a caror dobanda este fixa in primii ani de creditare, insa numai la prima vedere. Acestea au printre cele mai mici dobanzi de pe piata, insa sunt valabile numai pentru primul an de creditare in general, dupa care aplicandu-se dobanda variabila, stabilita de banca in functie de conditiile pietei sau formata pe baza unei dobanzi de referinta (in cazul monedei euro EURIBOR). Aceasta este in toate cazurile mai mare, depasind nivelul de 8% de care am vorbit anterior. Clientul aflat in cautare de credit pentru locuinta trebuie sa o aiba in vedere atunci cand alege imprumutul, intrucat o astfel de dobanda variabila va plati dupa perioada de unul sau doi ani in care dobanda este mica si fixa.

De exemplu, unul dintre cele mai atractive credite ipotecare de pe piata, cel oferit de Finansbank, are o dobanda de 6,5% in primul an, insa dupa aceasta perioada dobanda se va calcula dupa o formula ce are la baza indicele EURIBOR, la acesta adaugandu-se un procent fix: 5,25% + EURIBOR la 1 an. Calculata dupa aceasta formula, dobanda creditului este 8,95%. Situatia se prezinta la fel si la alte banci: Alpha Bank – 5,9% dobanda fixa in primul an, 8,5% variabila, Bancpost – 6,9% fixa in primul an, 8,9% variabila, sau BCR – 7% fixa in primul an, 9,4% variabila.

In concluzie, in cazul in care sunteti interesati de un credit imobiliar/ipotecar in euro care are o dobanda sub 8%, intrebati daca se percepe un comision care se aplica periodic la soldul creditului, calculat lunar sau anual, sau daca aceea dobanda nu este valabila numai pe o perioada fixa, de unul sau doi ani. Situatia este asemanatoare si pentru creditele in lei sau dolari.

Dobanzi si comisioane periodice practicate de banci pentru creditele imobiliare/ipotecare in euro

Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro
 

Dupa ce la inceputul lunii septembrie Raiffeisen Bank era a doua banca – dupa OTP Bank – care lansa imprumuturi in franci elvetieni (inclusiv ipotecar), Bancpost ofera din aceasta saptamana un credit imobiliar in aceasta deviza. Principalul avantaj este nivelul redus al dobanzii, respectiv 4,85%.  “De la noua oferta in CHF… Bancpost asteapta o crestere a volumelor de credite”, declara oficialii bancii, cota Bancpost pe piata creditelor ipotecare find de 10%.

Francul elvetian incepe sa se impuna si pe piata romaneasca

La inceputul anilor 2000, in Polonia erau lansate creditele in franci elvetieni, acest tip de imprumut impunandu-se si ajungand acum ca 80% din creditele imobiliare din aceasta tara sa fie acordate in franci. De asemenea, in Ungaria, jumatate din imprumuturile pentru populatie sunt accesate in moneda elvetiana. Situatia este asemanatoare si in alte state din zona central si est europeana. Romania insa s-a miscat mai greu in aceasta directie. De abia anul trecut au aparut si la noi creditele in moneda helveta, prin introducerea lor in portofoliul de produse de catre Porsche Bank (o institutie axata pe finantari auto) si OTP Bank. Dobanzile mai mici pentru creditele in franci elevetieni in comparatie lei sau euro au reprezentat o garantie a succesului, OTP reusind sa obtina, de la sfarsitul anului, cand au lansat acest imprumut, o cota de piata de 1,15% pe segmentul de retail si 1,75% din piata creditului ipotecar. Si maghiarii nu se opresc aici. Motivati de succesul imprumutului in franci elevetieni, acestia si-au propus, pe termen mediu, atingerea unei cote de piata de 5%.

Septembrie 2006 s-a asemanat practic cu o revolutie pe “timidul” segment al creditelor in franci elvetieni de la noi (iar luna este de abia la jumatate!). Astfel, in numai doua saptamani, unul dintre cele mai importante motoare de crestere ale OTP, creditul in franci elvetieni, are doi concurenti directi foarte puternici, veniti din “tabara” Raiffeisen Bank (citeste aici) si, cel mai nou, din cea a Bancpost.

Dobanzi mai mici pentru sume mai mari

Caracteristic imprumuturilor in moneda Tarii Cantoanelor, creditul pentru locuinte in franci elevetieni lansat de Bancpost se remarca printr-o dobanda foarte scazuta in comparatie cu cele in valutele ‘clasice’ (pana acum!): numai 4,85% pe an. Acest nivel este valabil numai pentru primul an al perioadei de acordare, cand este fix, dar si pentru sume mai mari de 80.000 CHF (echivalent 50.000 euro). Pentru sume mai mici decat aceasta, dobanda fixa din primul an va fi 5,35%. Dobanda variabila, indiferent de valoarea creditului, este de 6,5%. In privinta celorlalte costuri ale acestui imprumut, Bancpost percepe un comision de acordare, perceput o singura data, de 2,5%, si unul de rambursare anticipata, de 2,5% din suma rambursata in avans. Perioada maxima pe care se acorda acest credit este de 30 de ani. In privinta plafonului maxim al sumei ce se poate imprumuta, reprezentantii Bancpost precizeaza ca singura limita este capacitatea de rambursare a clientului si valoarea garantiilor. Pentru a afla toate caracteristicile acestui produs, dar si a creditelor imobiliare/ipotecare oferite de Bancpost in alte monede apasa aici. De asemenea, poti afla totul despre creditele pentru locuinte oferite de bancile din Romania accesand sectiunea <Oferta Bancilor>, pozitionata in partea stanga a paginii www.banipentrucase.ro.

Bancpost vrea sa se impuna pe piata creditului ipotecar

Lansarea de catre Bancopost a creditului pentru locuinte este insotita de o campanie publicitara puternica, pe toate mediile, ce a debutat la sfarsitul saptamanii trecute. “Ne asteptam la cresterea traficului in unitatile bancii si cresterea notorietatii Bancpost in domeniul creditelor imobiliare/ipotecare”, ne-a precizat Dan Grigoriu, Director Business Unit-ului Credite Ipotecare Bancpost, in legatura cu “ofensiva” publicitara declansata de banca.

Cei de la Bancpost se asteapta ca acest produs in franci elevetieni sa intareasca pozitia bancii pe piata creditelor pentru locuinte. “De la noua oferta in CHF, Bancpost asteapta o crestere a volumelor de credite, avind in vedere ca nivelul scazut al dobanzilor va permite un acces mai facil tuturor categoriilor de clienti. Aceasta oferta vine intr-un moment favorabil, cind piata imobiliara din Romania a cunoaste o dezvoltare exponentiala”, declara Dan Grigoriu.

In prezent, Bancpost este una dintre cele mai dinamice banci pe piata creditelor pentru locuinta, iar lansarea creditului ipotecar in franci elvetieni ar putea contribui la consolidarea si majorarea cotei de piata pe acest segment, care la jumatatea anului era de 10%, dupa cum ne-a precizat Dorel Piti, directorul executiv de retea Bancpost. “In primele 7 luni, portofoliul de credite ipotecare/imobiliare a crescut cu 51%, fata de o crestere generala a pietei de 28%. Acest avans a permis o crestere generoasa a cotei de piata fata de sfarsitul anului trecut”, arata la randul sau Dan Grigoriu, ilustrand dinamica Bancpost pe sectorul imprumuturilor ipotecare.

Avantajul francului, dobanda redusa

Dupa cum am precizat, principalul avantaj al creditelor in franci elvetieni este nivelul scazut al dobanzilor in comparatie cu cele pentru euro, lei sau dolari. 4,85% (Bancpost), 4,9% (Raiffeisen Bank) sau chiar 6,5% (OTP Bank) sunt valori cu mult inferioare ca marime dobanzilor percepute la creditele in devizele uzuale pentru credit. Explicatia pentru care dobanzile la imprumuturile in franci elvetieni sunt asa de scazute vine din faptul ca aceasta moneda este una dintre cele mai ieftine valute de finantare. Astfel, dobanda de referinta de pe pietele internationale pentru francul elvetian se situeaza undeva in jurul valorii de 2% (1,7% LIBOR CHF pentru 3 luni sau 2,1% pentru o perioada de 1 an), in timp ce aceeasi dobanda de referinta pentru moneda europeana, EURIBOR, depaseste nivelul de 3,3%.

Riscul valutar poate da batai de cap clientilor

Cel mai important dezavantaj al creditelor in franci elvetieni este riscul valutar, mai ridicat, sustin analistii, decat cel pentru euro. Acest lucru se datoreaza in principal faptului ca raportul dintre lei si moneda din Tara Cantoanelor nu se stabileste direct, ca in cazul monedei europene, ci indirect, pe baza cursului dintre franc si euro. De asemenea, trebuie avut in vedere faptul ca dobanda de referinta pentru francii elvetieni a crescut constant in ultimii 3 ani, urcand constant de la 0,5% pe an pana la 2%.

“Moneda elvetiana este o valuta <rara>, de exemplu la noi, ceea ce induce clientului costuri pe care le identifica mai greu de la bun inceput, mai ales in ce priveste rata de schimb fata de leu la rambursarea creditului ca si in privinta evolutiei ratei dobanzii”, explica directorul de comunicare al BCR, Corneliu Cojocaru, intr-o declaratie pentru Mediafax. Mai mult, precizeaza oficialul BCR,  cei care se imprumuta trebuie sa ia in calcul ca, datorita integrarii, costurile creditarii in euro vor mai mici decat cele in alte valute, cum ar fi francul elvetian.

La randul sau, Eliza Erhan, seful departamentului de produse individuale din HVB-Tiriac, aminteste ca, in evaluarea riscurilor, trebuie avut in vedere si faptul ca Romania urmeaza sa adopte, in prima decada a urmatorului deceniu, moneda unica europeana. “Riscul valutar la finantarile in franci elvetieni exista la fel ca la orice credit denominat in valuta, dar spre deosebire de creditele in euro, pentru care riscul valutar se va estompa odata cu trecerea Romaniei la moneda unica, la credite in franci elvetieni se va mentine si dupa acest moment”, a declarat pentru agentia Mediafax Eliza Erhan.

Bogdan popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro  

Directorul executiv de retea de la Bancpost, Dorel Piti, considera ca piata romaneasca a creditelor ipotecare prezinta un potential mare de crestere in urmatorii ani, in conditiile in care in prezent ponderea acesteia este de numai 2% din PIB. Reprezentantul Domenia Credit – Ana Cernat, director executiv credite – este de aceeasi parere, amintind faptul ca in tarile dezvoltate, aceasta piata reprezinta chiar si 50% din PIB.

Departamentul de comunicare al CEC, prin vocea Georgiei Radu, ne arata ca piata creditelor ipotecare din Romania din ultimii 3 ani a fost caracterizata de o evolutie constant ascendenta (crestere medie anuala de aproximativ 52%). In ciuda acestui fapt, oficialii HVB Tiriac apreciaza ca volumul imprumuturilor pentru locuinta este destul de scazut.

"Desi volumul creditelor imobiliare/ipotecare a crescut destul de mult in ultimii ani, acesta ramane insa destul de scazut in Romania, comparativ cu Uniunea Europeana. Raportat la Produsul Intern Brut, creditele imobiliare/ipotecare inregistreaza o pondere de 2% pentru Romania, de 22 de ori mai putin decat in UE", subliniaza Eliza Radu Erhan, director dezvoltare produse la HVB Tiriac.

Pretul mare al caselor si BNR tin ipotecarul in loc

Madalina Teodorescu, director Directia credite persoane fizice din cadrul Raiffeisen Bank, aminteste si discrepanta existenta in structura creditarii. "Creditele ipotecare detin o pondere de aproximativ 20% in total credite acordate persoanelor fizice, creditele de consum detinand aproximativ 80% din aceasta piata. In tarile UE proportia este inversa", spune reprezentantul Raiffeisen. In mare masura, acest fenomen este explicat, in opinia Elizei Radu Erhan (HVB Tiriac), de "pretul ridicat al imobilelor comparativ cu puterea de cumparare scazuta a romanilor si de oferta scazuta de locuinte".

Interesant este faptul ca Banca Nationala nu scapa nici de aceasta data de criticile bancherilor, care o identifica ca pe unul dintre principalii vinovati de evolutia nesatisfacatoare a creditului ipotecar. Acest curent de opinie este sustinut de reprezentantii Raiffeisen Bank, Domenia Credit si HVB Tiriac. Ana Cernat (Domenia Credit) evidentiaza vina BNR, declarand: "Piata s-a dezvoltat in 2005 sub asteptari, la fel si in semestrul I al anului 2006, in special datorita diverselor restrictii ale BNR care vizau limitarea creditului pentru stabilitatea unor indicatori macroeconomici".

Oficialul HVB Tiriac pluseaza, avertizand ca "interventionismul" Bancii Nationale poate duce la o amanare a maturizarii pietei. "Din pacate, daca Banca Nationala va continua sa intervina pentru restrictionarea creditarii persoanelor fizice, acest lucru va pune frane serioase cresterii creditului ipotecar in urmatorii ani in detrimentul populatiei, care va continua sa aiba acces restrans la aceste produse", afirma Eliza Radu Erhan.

Creditul de nevoi musca din piata ipotecarului

Oficialii UniCredit au identificat o alta cauza a cresterii sub asteptari a pietei creditelor pentru locuinte: imprumutul pentru nevoi cu ipoteca. Acest produs a devenit o alternativa viabila pentru creditul ipotecar, tot mai multi romani utilizand imprumutul de nevoi pentru a-si achizitiona/construi o casa.

"Piata creditelor ipotecare are o crestere sub potential si sub previziunile noastre. Aceasta nu este determinata de scaderea cererii de locuinte, ci de reorientarea clientilor catre produse alternative de credit", considera Alina Pascu, vicepresedinte retail UniCredit.

Speranta moare ultima

Chiar daca an de an asteptarile privind dezvoltarea pietei creditelor pentru locuinta s-au dovedit a fi mult prea optimiste, bancherii continua sa creada ca, totusi, in perioada imediat urmatoare va iesi soarele si pe strada ipotecarului. Dar, pentru ca intotdeauna exista un dar, trebuie intrunite anumite conditii. Prima ar fi ca BNR sa renunte la o parte din restrictiile aplicate creditarii. Ana Cernat (Domenia Credit) este optimista: "Pentru 2007 speram la o relaxare a conditiilor de creditare si la cresterea pietei asa cum o asteptam de mai bine de doi ani, adica o dublare a volumului".

De asemenea, un factor decisiv este considerat oferta de pe piata imobiliara. "Piata creditelor ipotecare poate fi caracterizata ca o piata inca in expansiune, in stransa legatura cu piata imobiliara", apreciaza Rozaura Stanescu, director Directia studii si dezvoltare produse din BRD. La randul sau, Eliza Radu Erhan (HVB Tiriac) sustine aceasta complementaritate, subliniind: "Cresterea ofertei de locuinte pe piata prin aparitia noilor ansambluri rezidentiale coroborata cu cresterea veniturilor populatiei va conduce la cresterea numarului de tranzactii imobiliare si la o reluare a cresterii volumului creditelor ipotecare acordate de banci pentru finantarea acestora".

Dorel Piti (Bancpost) incearca o estimare in cifre a evolutiei pietei creditului ipotecar. "La finalul lunii mai, piata creditului ipotecar era de 1.64 mld EUR. Ne asteptam pentru acest an ca piata sa atinga cca 2.1 mld EUR. Pentru 2007 estimez o crestere cu cca 30%, pana la 2.7 – 2.8 mld EUR", afirma oficialul Bancpost. Si reprezentantii Alpha Bank cred intr-un asemenea scenariu, "pariind" pentru 2007 pe o evolutie similara acestui an. "Deoarece nu ne asteptam la scaderi importante ale dobanzilor si nici la cresteri consistente de venituri ale populatiei, apreciem ca in 2007 evolutia creditului ipotecar va fi similara anului curent", declara Elena Nita, PR officer Alpha Bank.

Mai putin optimisti sunt cei de la UniCredit, care considera ca 20% este un procent de crestere ce reflecta mai bine situatia actuala si asteptarile pentru viitor: "Piata creditului imobiliar si ipotecar va continua sa aiba o dinamica sub media de crestere a pietei de retail. Cererea pentru locuinte se mentine ridicata, insa cresterea semnificativa a preturilor de pe piata imobiliara nu a fost insotita de o crestere comparabila a veniturilor, ceea ce mentine nivelul creditarii ipotecare sub nivelul sau potential. Pana la sfarsitul anului 2008, estimam o crestere medie anuala a pietei de peste 20% pe an, crestere partial erodata si de dezvoltarea unor produse alternative de creditare, mai flexibile, cum este creditul de nevoi personale garantat cu ipoteca".

Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro
Cornel Dinu
cornel.dinu@bankingnews.ro

Creditele de nevoi cu ipoteca par a fi produsele vedeta ale momentului. Dupa ce mai multe bancile au extins perioada de acordare a creditului ipotecar pana la 30 de ani, in ultima perioada imprumuturile de nevoi personale garantate cu locuinta au suferit modificari importante. Astfel, unele banci au marit perioada pe… care se acorda acest tip de produs pana la 25 de ani, in timp ce suma maxima a fost ridicata pana la 150.000 de euro (sau chiar nelimitata).

Majoritatea bancilor din piata ofera creditul de nevoi cu ipoteca pe o perioada de 20 de ani. BRD, Banca Transilvania, Finansbank, Volksbank si Banca Romaneasca sunt bancile cele mai importante care au decis sa-si prelungeasca termenul de rambursare peste acest nivel, pana la 25 de ani. Volksbank este insa institutia care nu a marginit in nici un fel suma maxima ce poate fi accesata printr-un astfel de produs, singura limita fiind capacitatea de rambursare a clientului. In cazul celorlalte banci, limita de creditare poate fi 150.000 de euro (Banca Romaneasca, Finansbank), sau mai mica, de 100.000 de euro (Banca Transilvania, BRD).

Practic, creditele de nevoi cu ipoteca rivalizeaza cu cele ipotecare/imobiliare, atat ca durata de rambursare si valoare, dar si a dobanzii si a costurilor. Acestea sunt o solutie de luat in seama pentru cei care vor sa achizitione sau sa-si construiasca o locuinta, in primul rand datorita faptului ca solicitantul nu trebuie sa aduca avansul de 25%. Singura conditie este sa ai un alt imobil in proprietate, cu care sa poti garanta imprumutul, sau sa te bucuri de increderea si sprijinul unei rude sau prieten care sa faca acest lucru pentru tine. De asemenea, creditul de nevoi cu ipoteca confera mai multa libertate in alegerea locuintei ce va fi achizitionata. Banca practic inainteaza, in schimbul ipotecarii unui imobil, o suma de bani importanta, care poate fi utilizata asa cum doreste clientul. Insa, in comparatie cu imprumuturile imobiliare, creditul de nevoi cu ipoteca nu poate reprezenta mai mult de 30% din venitul net, fata de 35% pentru cel ipotecar.

Nu numai achizitia sau constructia de case sunt scopurile pentru care se preteaza un credit de nevoi personale cu ipoteca, ci si alte obiective ce necesita sume importante pentru finantare. Renovarea si modernizarea casei, achizitia de terenuri, de masini, continuarea studiilor, utilarea locuintei cu mobila si aparatura electronica si electrocasnica pot fi finantate printr-un astfel de imprumut. De altfel, unele banci chiar si-au scos din portofoliu creditele specializate, precum cel auto, de vacanta sau de studii, considerand ca aceste produse sunt inlocuite cu succes de creditele de nevoi, cu sau fara ipoteca.

Spectrul de utilizare al creditului de nevoi personale garantat cu ipoteca este insa mult mai larg. Acesta poate servi scopurilor unui intreprinzator, care astfel isi va folosi bunurile imobiliare personale pentru investitii si finantarea afacerii. De asemenea, rambursarea unui credit mai vechi si mai scump se poate realiza printr-un astfel de imprumut.

Tu pentru ce ai utiliza(t) un credit de nevoi personale cu ipoteca? Voteaza in sondajul initiat de BankingNews, localizat in partea dreapta-jos a paginii www.bankingnews.ro.

Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro  

Aproape jumatate dintre cei care doresc finantare ipotecara intentioneaza sa utilizeze imprumutul pentru achizitionarea primei locuinte. Acesta este rezultatul obtinut in urma a doua sondaje de opinie, realizate de publicatia electronica BankingNews si societatea de credit ipotecar Domenia Credit. Studiile, la care au participat 992 de persoane (din care 711 vizitatori… ai site-ului www.bankingnews.ro si 281 clienti si parteneri Domenia Credit), au urmarit identificarea scopului accesarii unui credit ipotecar. Rezultatele arata ca 45% din respondentii sondajului BankingNews, respectiv 41% in cazul analizei Domenia Credit, intentioneaza sa utilizeze un astfel de imprumut pentru a-si cumpara sau construi prima locuinta.

Concluziile celor doua surse sunt asemanatoare si pentru celelalte optiuni ale sondajului. Astfel, in ceea ce priveste contractarea unui credit pentru a cumpara o locuinta mai mare, pentru BankingNews au raspuns pozitiv 22% dintre votanti, in timp ce pentru Domenia Credit procentul a fost de 29%.

11% dintre respondentii BankingNews au indicat ca vor sa imprumute bani pentru achizitionarea unei locuinte ce urmeaza sa fie  inchiriata. Ponderea inregistrata pentru aceasta categorie de sondajul Domenia Credit a fost de 7%.

Urmeaza indeaproape clientii care intentioneaza sa utilizeze creditul ipotecar pentru cumpararea/construirea unei case de vacanta: 10% pe site-ul www.bankingnews.ro si 11% pentru Domenia Credit.

Ultimele variante de utilizare a unui imprumut ipotecar pentru care au optat respondentii sondajelor au fost: teren pentru constructie (7% BankingNews, 5% Domenia Credit) si teren pentru investitie (5% BankingNews, 7% Domenia Credit).
 

Acest tip de credit este un imprumut pe termen scurt ce poate fi acordat acelor clienti eligibili pentru un credit ipotecar, care nu dispun in prezent de suma de bani necesara constituirii avansului la achizitionarea imobilului, dar au o proprietate privata (casa sau apartament), pe care intentioneaza sa o vanda pentru a constitui avansul. Cu alte cuvinte, daca vrei sa te muti intr-o casa mai mare decat pe cea pe care o detii, dar nu ai bani de avans, “puntea” catre noua casa iti este oferita de un astfel de imprumut. Scopul acestui credit este de a acorda finantare pentru avans pe perioada cuprinsa intre momentul semnarii contractului de credit ipotecar si implicit al achizitiei noului imobil pana la vanzarea imobilului pe care il ai in prezent.

Avantajale creditului punte

Un astfel de imprumut permite accesul la un credit ipotecar sau imobiliar, chiar daca in acel moment nu dispui de avansul minim necesar (25% din pretul imobilului care urmeaza a fi achizitionate), dar ai o proprietate imobiliara pe care doresti sa o vinzi ulterior.  Nu mai esti presat sa vinzi imobilul pe care il detii in prezent, pentru a achizitiona un imobil nou cu destinatia de locuinta, avand acum la dispozitie suficient timp (in functie de banca, de la 6 luni la un an) pentru a realiza vanzarea. Aceasta perioada de timp iti asigura controlul tranzactiei, in principal din punctul de vedere al pretului. De asemenea, se elimină riscul ca tu, client al bancii, sa ramai fara locuinta in perioada dintre cele doua tranzactii, adica din momentul vanzarii actualului imobil detinut in proprietate si pana la achizitionarea noului imobil dorit. In plus, se elimina stresul legat de obligativitatea corelarii in timp a celor doua tranzactii (vanzarea si, respectiv, cumpararea).

Ai pana la 2 ani perioada in care sa vinzi locuinta

In momentul de fata, acest segment de piata este slab reprezentat. Prima banca ce a scos un astfel de produs pe piata este BCR, fiind urmata de Volksbank, Alpha Bank, Domenia Credit si CEC. Produsul oferit de BCR a ajuns pe piata inca inainte de anul 2000 si se numeste Punte BCR. Mai nou, BCR a dublat perioada de rambursare la acest credit, acum fiind de 24 de luni. Cei de la Volksbank vin cu un credit ipotecar punte care va fi rambursat intr-o singura rata, din suma obtinuta din vanzarea locuintei vechi. Durata maxima de creditare poate atinge 6 luni, suma maxima acordata este nelimitata, iar avansul trebuie sa fie de minimum 25%.

In cazul CEC-ului situatia este diferita. Valoarea creditului este de pana la 75% din valoarea obiectului pentru achizitionarea caruia este solicitat si nu o poate depasi pe cea a locuintei avuta in proprietate si care urmeaza a fi instrainata. Tot in ceea ce priveste CEC, rata anuala a dobanzii este variabila si poti opta pentru achitarea datoriei in rate lunare egale sau descrescatoare. Daca la celelalte banci, poti contracta un astfel de imprumut in euro si in dolari, de la CEC poti lua un credit “punte” numai in lei.

Alpha Bank se impune si ea pe piata cu un astfel de credit. Banca finanteaza astfel avansul necesar pentru noua locuinta, insa valoarea creditului nu poate depasi 70% din valoarea casei sau a apartamentului detinut in prezent de client. Pentru creditul Alpha Direct nu exista suma maxima. Clientii pot imprumuta orice suma in lei, euro sau dolari, singurele elemente cerute fiind capacitatea de rambursare si ipoteca pe imobilul respectiv. Creditul se acorda pentru 12 luni in cazul achizitionarii unei locuinte sau pe 18 luni in cazul constructiei. Asadar clientii bancii nu trebuie sa se grabeasca sa-si vanda vechea locuinta si, in felul acesta, nu risca sa piarda din pret. Din punctul de vedere al modalitatii de restituire, creditul Alpha Direct poate fi achitat integral la scadenta sau se poate face cu rambursarea lunara doar a dobanzii, iar capitalul urmand sa fie platit integral la scadenta. Nu se percepe comision de plata anticipata, totala sau partiala a creditului.

Conditia de baza pentru a obtine acest credit la Domenia Credit este de a-l solicita numai impreuna cu un credit ipotecar Domenia pentru achizitie. Contractul de credit punte se semneaza cel mai tarziu in data semnarii contractului de credit ipotecar si, la fel ca si creditul ipotecar se vireaza direct in contul vanzatorului imobilului. In anumite situatii Domenia acorda creditul punte si impreuna cu un credit pentru construire locuinta.

Cosmina Doicu
cosmina.doicu@bankingnews.ro

Volumul creditelor imobiliare/ipotecare a crescut destul de mult in ultimii ani, ramanan insa destul de scazut comparativ cu Uniunea Eueopeana. Nu exista banca, ce nu ofera un astfel de credit pe piata romaneasca. Oriunde te duci, in calitate de client, vei gasi o gama variata de credite, a caror perioada de rambursare se intinde pana la 30 de ani. Dar cand ajungi la banca, pentru a contracta un credit imobiliar/ipotecar, esti pus in fata unei adevarate dileme. Creditul in lei sau in valuta? Care este mai avantajos pentru tine?

Imprumutul pentru locuinta se poate face in RON, EURO, USD, si mai noi in franci elvetieni. Care e varianta avantajoasa? Daca ne luam dupa statistici, am spune ca varianta in valuta este cea mai avantajoasa, intrucat este preferata de marea majoritate a romanilor. Conform ultimului raport al Bancii Nationale privind comportamentul financiar al populatiei, volumul creditelor imobiliare/ipotecare accesate de populatie in valuta erau de mai mult de 5 ori mai mari decat cele in lei.

Dobanda face diferenta

Unul dintre cele mai importante criterii de alegere a unui credit este dobanda. Din acest punct de vedere, creditele in valuta (euro, caci aceasta este moneda de referinta) sunt mai accesibile decat cele in lei. Desi anul acesta dobanzile la lei au scazut foarte mult, ajungand la niveluri comparabile cu cele pentru valuta, dobanzile pentru imprumuturile in euro sunt cu cel putin cu un punct procentual inferioare celor in moneda nationala, ceea ce face ca rata lunara la un credit in euro sa fie mai mica decat cea pentru un imprumut in lei. Nu trebuie uitat insa ca, pe masura ce ne apropiem de conditiile din zona euro si de aderarea la moneda europeana (2013-2014, dupa cum anticipa guvernatorul Mugur Isarescu), ratele de dobanda la lei vor scadea si mai mult si vor fi foarte apropiate cu cele pentru euro.

Atentie la riscul valutar

Bancherii atrag atentia asupra unui aspect riscant pentru un client care acceseaza un credit in valuta, insa realizeaza venituri in lei: riscul valutar. Astfel, daca valuta imprumutului se apreciaza, rata lunara va fi mai mare. Reversul medaliei: in cazul in care cursul scade veti castiga, intrucat rata lunar va fi mai mica.

In acest context, o parte din bancheri considera ca alegerea creditului trebuie facuta in functie de moneda in care este exprimat salariul. „In primul rand veniturile realizate sunt cele care conteaza in alegerea unui anumit tip de credit”, este de parere Razaura Stanescu, director Directia studii si dezvoltare produse BRD. La randul sau, vicepresedintele Directiei Retail din cadrul UniCredit recomanda „creditul in valuta adecvata, in functie de valuta in care se incaseaza veniturile lunare si de marimea veniturilor sale”. Tinand cont insa ca majoritatea clientilor au venituri in lei, creditul in moneda nationala este de preferat, apreciaza Eliza Radu Erhan, director dezvoltare produse HVB Bank. “Astfel, o evolutie defavorabila a cursului de schimb nu va afecta valoarea ratei lunare si nici bugetul lunar al familiei pe parcursul perioadei de creditare”, explica reprezentantul HVB.

Termenul indelungat pledeaza pentru euro

Riscul valutar nu este totul, atrage atentia Ana Cernat, director executiv credite Domenia Credit, care recomanda creditul in euro. “Varianta cea mai avantajoasa poate fi aceea care i se potriveste cel mai bine clientului din punct de vedere al monedei in care isi incaseaza veniturile lunare. Printr-un credit ales in moneda la care se raporteaza castigurile lunare ale unei persoane, se poate evita riscul de schimb valutar. Totusi, de retinut ca ne indreptam spre zona Euro, ceea ce poate face creditul pe termen lung in RON destul de imprevizibil”, spune reprezentantul Domenia.

Trebuie avut in vedere ca acest risc valutar pentru creditele in valuta va exista numai pana in momentul in care Romania va trece la moneda europeana. Lunand in considerare ultimele estimari in acest sens,  2013-2014, inseamna ca pentru un credit in euro accesat anul acesta pe o perioada de 30 de ani riscul valutar se va manifesta numai in primii 8 ani. Odata cu trecerea la moneda unica europeana, creditele in lei vor fi transformate in euro, utilizandu-se un indice de convertire, moment in care moneda vanitului va fi moneda creditului.

Moneda tranzactiei imobiliare – castig sau pierdere?

Un alt aspect ce trebuie luat in vedere in alegerea creditului pentru locuinta este moneda in care se realizeaza achizitia locuintei. Astfel, daca imprumutul este in lei, iar proprietarul vinde casa in valuta, cumparatorul va suporta pierderile generate de schimbul valutar lei-valuta. Cum cele mai multe tranzactii imobiliare se realizeaza in euro, imprumutul in valuta este mai avantajos din acest punct de vedere. „Tinand cont atat faptul ca majoritatea tranzactiilor imobiliare se realizeaza in euro, precum si dobanda mai avantajoasa la euro comparativ cu dobanda la lei, clientii se orienteaza in special catre moneda europeana”, este de parere Rozaura Stanescu.

Cosmina Doicu
cosmina.doicu@bankingnews.ro
Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro  

Aceasta este o dilema cu care se confrunta multe persoane care isi doresc o locuinta achizitionata cu ajutorul unui credit ipotecar, pentru ca exista anumite conditii impuse de legislatia in domeniu sau de politica bancii sau a institutiei de creditare, care ii impiedica sa acceseze un imprumut. Aspecte care la prima vedere pot fi conditii de netrecut, au si solutii, dar acestea se pot oferi in functie de specificul situatiei … clientului si/sau de flexibilitatea institutiei de creditare. Va oferim cateva solutii, identificate de specialistii de la societatea de credit ipotecar, Domenia Credit.

Nu am avans.

In cazul achizitiei unei locuinte, solicitantul de credit trebuie sa contribuie cu minim 25% din valoarea imobilului. Daca persoana sau familia respectiva nu dispune de acesti bani, are urmatoarele posibilitati: sa apeleze la un credit punte sau la un alt imprumut de nevoi. Ce este creditul punte? Este un imprumut pe termen scurt, ce poate tine loc de avans acelor clienti care se califica la un credit ipotecar dar nu dispun de avansul necesar achizitionarii sau chiar si construirii unui imobil, dar au o proprietate imobiliara, apartament sau casa, pe care intentioneaza sa o vanda ulterior pentru a constitui acest avans.

Ce avantaje ofera aceasta finantare temporara? In primul rand, clientul nu este presat sa-si vanda imobilul pe care-l are in prezent in proprietate pentru a-si achizitiona sau construi un nou imobil cu destinatia de locuinta, avand la dispozitie o perioada de pana la un an pentru a realiza vanzarea, perioada de timp ce-i asigura controlul tranzactiei in principal din punct de vedere al pretului. In plus, se elimina riscul clientului de a ramane fara locuinta in perioada dintre cele doua tranzactii, respectiv de vanzare a actualului imobil detinut in proprietate si achizitionare a noului imobil dorit, sau de finalizare a constructiei. De asemenea se elimina stresul legat de obligativitatea corelarii in timp a celor doua tranzactii, vanzarea si respectiv cumpararea/finalizarea locuintei. Acest credit punte poate fi o solutie pentru cei care doresc sa se mute dintr-o locuinta mai mica intr-una mai mare, fie ca doresc sa o cumpere, fie ca o construiesc sau, de asemenea, poate fi un ajutor in cazul a doua familii care impart aceeasi unitate locativa, si care sunt eligibile la un credit ipotecar si doresc sa-si achizitioneze fiecare propria locuinta. Mai multe detalii pentru cazuri specifice fiecaruia se pot obtine de la institutiile care ofera acest produs financiar, precum BCR, CEC, Alpha Bank sau Domenia Credit.

In situatia in care nu exista un imobil care sa fie pus in vanzare, avansul poate fi constituit printr-un imprumut de la rude, prieteni, sau o banca (un credit de nevoi personale), dar acest imprumut va fi luat in calcul in analiza financiara a clientului, deoarece acesta se poate expune riscului de a ajunge in imposibilitatea de plata a celor doua imprumuturi (avansul, respectiv creditul ipotecar).

Nu suntem casatoriti.

Dar dorim sa locuim impreuna! Exista institutii, precum HVB Bank, Banca Tiriac sau Domenia Credit, care cumuleaza veniturile a doua persoane necasatorite, in vederea acordarii unui credit ipotecar. In astfel de situatii imobilul achizitionat va fi proprietatea ambilor solicitanti. In functie de situatia specifica fiecarui aplicant pentru un credit ipotecar, se pot lua in calcul si veniturile parintilor. Si in acest caz, exista posibilitatea ca in situatia in care solicitantul urmeaza sa locuiasca impreuna cu parintii in noul imobil achizitionat prin credit, sa se poata cumula veniturile tuturor membrilor familiei (parinti si copii).

Nu am contract de munca pe perioada nedeterminata. Nu am venituri fixe. Am venituri numai din propria afacere.

Si persoanele care au contracte de munca pe perioada determinata pot obtine imprumuturi, in functie de flexibilitatea si modul de calcul al veniturilor din cadrul fiecarei institutii de creditare. In cazul veniturilor variabile, cum ar fi de pilda un solicitant ce obtine venituri fluctuante din prime, comisioane, ore suplimentare etc , majoritatea institutiilor accepta aceaste venituri in evaluarea capacitatii de rambursare si vor lua in calcul o medie a acestora pe o perioada relevanta de timp, de regula 12 luni. Veniturile din dividende se iau in calcul partial sau chiar si total, in functie de afacerea desfasurata si istoricul ei.

Lucrez in strainatate.

Si aceste persoane pot aplica pentru un imprumut ipotecar. Exista institutii unde o parte din documentele necesare intocmirii dosarului de credit pot fi puse la dispozitie in format electronic, urmand a fi comunicate in original ulterior. Acest lucru face ca procesul de creditare sa se deruleze mai rapid. Amanunte specifice pentru astfel de cazuri le puteti obtine de la institutiile care acorda credite ipotecare si acelora care lucreaza in strainatate. In prezent, atat oferta de credite pentru locuinte, cat si conditiile de acordare a acestora sunt foarte variate. Indiferent cat de complexa este situatia in care va aflati, informati-va despre toate ofertele de creditare, pentru ca este foarte posibil sa existe si solutia de care aveti nevoie.