Faptul ca preturile apartamentelor comuniste au crescut exponential in ultimii ani – si mai continua sa creasca – nu mai surprinde pe nimeni. Totusi, ce se va intampla cu piata imobiliara dupa 1 ianuarie 2007? Se pare ca orizontul se intrevede oarecum optimist: "Corectii ale preturilor la apartamente s-au produs pe toate pietele, probabil se va produce o corectie si in piata noastra. Nu pot sa spun daca pretul actual este un pret umflat sau un pret care va creste in continuare. Oricum, vom avea o corectie semnificativa", ne asigura Nicolae Olteanu, director de marketing Emporiki Bank Romania.
 
In opinia sa, "pentru constructor, nivelul actual al preturilor reprezinta un spatiu destul de important de marja pentru profit. Concret, constructorul are in medie un cost de constructie de 500 – 600 de euro mp pentru un imobil nou – si il vinde din start cu 1.000 – 1.200 de euro mp, in functie de locatie. Deci, are un profit de aproximativ 100%, ceea ce nu este normal", a explicat Nicolae Olteanu. Cu siguranta, o sa asistam la o restrangere a marjei profitului pe care il inregistreaza constructorul in prezent, in conditiile in care vor fi foarte multe proiecte in piata. Pretul in sine il va determina sa restranga marja profitului. In acelasi timp, odata cu integrarea in Uniunea Europeana este de asteptat ca pretul materialelor de constructie sa creasca. Deci va fi strans intre doua elemente: cost de contructie, care va creste – si pret de piata, care probabil se va stabiliza sau va avea o usoara corectie. In felul acesta, marja lui de profit se va restrange" a sublinia Nicolae Olteanu.
 
Preturile apartamentelor sunt date de cerere si de oferta, este de parere Ionut Bodea, director de marketing la "Baneasa Investiment", teorie sustinuta si de consilierul guvernatorului BNR, Adrian Vasilescu care, totodata, trage si un semnal de alarma cu privire la preturile caselor din Romania. El a anuntat cu ocazia unei conferinte de presa ca, in viitor, este posibila o prabusire a pietei imobiliare autohtone. "Trag doar un semnal de alarma asupra unui balon cu lichid fierbinte care s-ar putea sparge", a mentionat oficialul BNR. Explicatia a fost destul de simpla: "Nu cred ca va veni cineva, de undeva, de unde poate sa cumpere mai ieftin, in Bucuresti, sa cumpere case mai scumpe", a subliniat oficialul BNR. El a mai amintit de faptul ca, odata cu intrarea pe piata a unor constructori din afara, preturile ar putea sa scada, ca urmare a accelerarii concurentei.
 
Creditele ipotecare vor creste cu 25%
 
Mai devreme sau mai tarziu, cu totii speram ca va veni ziua in care ne putem cumpara o casa fara sa ne ingropam in datorii. "Sunt statistici care arata ca pretul apartamentelor in Bucuresti sunt asemanatoare cu cele din New York sau Londra. Atat timp cat nu exista oferta alternativa, preturile sunt acolo unde le conduce cererea", considera Nicolae Olteanu, director de marketing Emporiki Bank Romania. "Ca grad de creditare in sistem, Romania se situeaza sub gradul de creditare din Uniunea Europeana. Deci, evident, odata cu cresterea veniturilor, vom asista la o crestere a creditului pe cap de locuitor", a continuat Nicolae Olteanu.

Acest lucru este confirmat si de analiza companiei TASC, care releva faptul ca mai putin de 10 procente din cetatenii Romaniei isi pot permite sa plateasca rate ipotecare, in conditiile in care nivelul actual al preturilor locuintelor si al dobanzilor la credite ramane ridicat. Cu toate acestea, "creditele imobiliare si ipotecare vor creste, in medie, cu 25%", estimeaza Unicredit.

Locuitorii de la orase, in cautare de verdeata

In ceea ce priveste preferintele celor care vor sa-si construiasca o casa, "s-a observat o dezvoltare a Bucurestiului cu preponderenta catre zona de nord", a precizat Ionut Bodea. In opinia sa, "este usor de inteles aceasta dezvoltare, avand in vedere dorinta celor care isi cumpara o casa de a evada intr-o zona verde si nu catre una cu beton si asfalt din centru si din partea de sud a Bucurestiului. Cred ca o mare pare a potentialilor clienti se orienteaza spre zona de Nord a Capitalei. Pe de alta parte, o dezvoltare importanta se mai constata in estul si vestul Bucurestiului". In ceea ce priveste preturile, "tendinta de crestere este mai scazuta, dar isi pastreaza trendul ascendent", incheie Ionut Bodea.

Nicoleta Margineanu
nicoleta.margineanu@bankingnews.ro
 

Pe segmentul de piata rezidential, anul 2006 a reprezentat "varful" privind constructiile de locuinte pentru clasa medie, potrivit Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. Daca anii trecuti investitorii mizau pentru locuinte de lux, incepand cu sfarsitul anului trecut s-a construit masiv pentru clasa medie, tendinta mentinandu-se si in acest an. ARAI apreciaza ca incepand cu 2007, pe segmentul rezidential, preturile pentru locuintele medii vor fi orientate pe zone. De asemenea, vor aparea numeroase proiecte de locuinte pentru terenurile achizitionate cu cativa ani in urma. Incepand cu 2008-2010, tendinta va fi de dezvoltare a segmentului economic.
 
In ceea ce priveste piata de birouri, in 2006 s-a inregistrat o cerere importanta atat de spatii mari, cat si de unele mai mici (de pana in 250 mp), acestea din urma fiind solicitate in special de IMM-uri. Odata cu integrarea in UE, pe segmentul cladirilor de birouri pentru firme va aparea si obligativitatea utilizarii unui spatiu cu destinatie specifica, de birou, iar nivelul investitiilor europene va creste. Potrivit estimarilor, in maximum patru ani se presupune ca oferta va ajunge la nivelul cererii pe acest segment de piata.
 
In ceea ce priveste piata comerciala, dupa 2007 va exista tendinta inlocuirii spatiilor comerciale de cartier cu firme furnizoare de servicii (cum ar fi bancile, farmaciile), iar retail-ul se va concentra in centre comerciale mari. In schimb, pe segmentul de piata al cladirilor industriale, vom asista la migrarea ocupantilor de depozite din orase catre centre logistice amplasate in afara acestora si dezvoltarea lor in tara.
 
Interesanta este atentia cu care Fondurile de Investitii privesc catre tara noastra, in acest an inregistrandu-se o intrare masiva a acestora pe piata romaneasca si o crestere spectaculoasa a numarului de tranzactii de gen. Desi segmentele preferate de investitori sunt cele de retail si birouri – au aparut deja investitori ce doresc a ingloba in portofoliu si proiecte rezidentiale semnificative.