Piata bancara din Romania dispune de o gama variata de produse de finantare pentru cumpararea sau constructia unei case. Un element extrem de important de care trebuie sa tina seama persoana care s-a decis sa apeleze la un credit ipotecar/imobiliar este reprezentat de faptul ca alegerea unui produs trebuie sa se faca dupa o analiza amanuntita a ofertelor de pe piata. Niciodata nu trebuie sa ne oprim doar la evaluarea costurilor unui produs. Fiind vorba despre o investitie mare care se intinde pe un termen lung (intre 15 si 30 de ani), sunt importante relatia care se creaza cu institutia de credit, profesionalismul reprezentantilor ei, serviciile atasate imprumutului, notorietatea, increderea si flexibilitatea bancii, timpii de aprobare si acordare a creditului. Alaturi de aceste elemente care tin de structura fiecarui produs, clientul trebuie sa urmareasca, ca in functie de nevoile si profilul sau (situatia materiala, salariu si venituri suplimentare, starea civila, previziuni etc.) sa aleaga cea mai buna varianta intre creditul ipotecar si cel imobiliar, intre dobanda fixa si cea variabila si intre lei si valuta. Daca pentru primele doua optiuni nu exista nici o lege scrisa sau nescrisa in privinta selectiei, pentru cea de-a treia varianta functioneaza o lege nescrisa pe care au inceput sa o aplice toate bancile: ia credit in moneda in care esti remunerat sau la care salariul este indexat. Asta pentru ca riscul la care se supune un client care optat pentru un credit in valuta, chiar daca venitul sau este in lei, este imens, in conditiile in care vorbim de un imprumut pe termen lung.
Pasii pentru obtinerea unui credit pentru locuinta
Per ansamblu, etapele procesului de acordare a unui imprumut pentru locuinta sunt asemenatoare la toate bancile, diferentele fiind date de timpii de analiza, aprobare si acordare a creditului.
* Evaluarea ofertelor de pe piata prin programarea unor intalniri cu reprezentantii bancilor;
* Obtinerea tuturor documentelor tip furnizate de banca, care urmeaza a fi completate; * Intocmirea dosarului de credit;
* Depunerea spre analiza a dosarului de credit;
* Evaluarea locuintei de catre evaluatorul bancii;
* Aprobarea cererii de credit;
* Solicitarea celui de-al doilea extras de carte funciara pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare si a celui de ipotecar;
* Intabularea contractului de vanzare-cumparare si solicitarea unui nou extras de carte funciara;
* Semnarea contractului de credit;
* Viramentului creditului in contul vanzatorului.
Actele de care am nevoie
Dosarul de documente pe baza caruia banca analizeaza cererea de credit va cuprinde actele care atesta bonitatea clientului (1) si, in functie de destinatia imprumutului – cumparare sau constructie de locuinta, documentele specifice unuia dintre deziderate (2a sau 2b).
1. Actele pentru bonitatea clientului
* Cerere creditare (formular tip oferit de banca);
* Declaratie – Acord pentru coplatitori, daca este cazul (formular tip oferit de banca);
* BI/CI pentru solicitant si, daca este cazul, pentru coplatitori (copie);
* Adeverinta de salariu (formular tip oferit de banca);
* Cartea de munca (primele si ultimele doua pagini) sau contractul individual de munca si protectie sociala;
* Documente necesare pentru justificarea veniturilor realizate din alte surse;
* Formular pentru “Bugetul familiei” (se obtine de la banca);
* Ultimele trei extrase lunare in cazul in care solicitantul detine carti de credit;
* Aceleasi documente sunt necesare si pentru sot/sotie;
* Alte documente suplimentare care sa ateste bonitatea solicitantului (exemplu – recomandare de la angajator).
2a. Actele necesare in cazul cumpararii unei locuinte
* Actul de proprietate asupra locuintei ce face obiectul vanzarii/cumpararii inregistrat la Biroul de Carte Funciara (copie);
* Dosarul cadastral (copie);
* Antecontract de vanzare/cumparare;
* Declaratia, pe proprie raspundere, a vanzatorului, conform Legii 10/2001, ca imobilul nu este revendicat si ca nu exista litigii in legatura cu acesta.
2b. Actele necesare in cazul constructiei unei locuinte
* Actul de proprietate asupra terenului sau contractul de concesionare a terenului din care rezulta o durata de folosinta cel putin egala cu durata de creditare;
* Autorizatia de construire eliberata de Consiliul local pentru lucrarile de constructie si documentatia care a stat la baza eliberarii acesteia, cu toate avizele si acordurile necesare (certificatul de urbanism, planul de amplasare a constructiei, planuri din care sa rezulte destinatia, alcatuirea constructive, functionala si infatisarea constructiei, intocmite de o persoana autorizata etc.);
* Proiectul de executie elaborate de o persoana autorizata;
* Devizul estimativ al lucrarilor care urmeaza a se executa, devizul lucrarilor executate, precum si devizul initial al lucrarilor, dupa caz, in valori actualizate, intocmite de o persoana autorizata;
* Memoriu justificativ (tehnic) privind stadiul lucrarilor executate, intocmit de o persoana autorizata, care se va solicita si in cazul creditelor acordate pentru cumpararea de locuinte neterminate si care urmeaza a fi terminate cu credit;
* Contractul de antrepriza/contractul pentru executarea lucrarilor, precum si graficul de executare a lucrarilor, in cazurile in care lucrarile se efectueaza printr-un antreprenor autorizat si pentru cazurile in care lucrarile se executa de catre personae fizice autorizate sau in regie proprie;
* Certificatul de inregistrare a persoanelor fizice si juridice care executa lucrarea, continand codul unic de inregistrare eliberat de Biroul unic din cadrul Camerei de Comert si Industrie, conform reglementarilor in vigoare;
* Alte documente ce se vor solicita clientilor in functie de situatia existenta in fiecare caz in parte.
Documente care atesta veniturile
* Pentru persoanele salariate – adeverinta de salariu certificate printr-unul din urmatoarele documente: copie dupa carnetul de munca, fisa fiscal ape anul precedent sau pe fractiuni de an, copia contractului individual de munca vizat de Camera de Munca sau ultimul fluturas de salariu semnat si stampilat de angajator;
* Pentru persoanele care desfasoara profesii liber autorizate – declaratia privind impozitul global pe ultimul an, inregistrata la Administratia Financiara, decizia de impunere finala;
* Pentru persoanele care realizeaza venituri din chirii (alte venituri) – contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Financiara sau alte documente care sa ateste veniturile realizate;
* Pentru persoanele care obtin venituri din dividende – ultimul bilant contabil depus la Administratia Financiara, ultimele situatii depuse la Administratia Financiara, Hotararea Adunarii Generale privind repartizarea profitului, ultimele doua balante de verificare.
