Pentru a face cea mai fericita alegere in cazul unui imprumut pentru locuinta ai nevoie de cat mai multe informatii, pe baza carora se va desfasura procesul decizional. Nimeni nu s-a nascut invatat, asa ca pentru a ajunge la cunostinte trebuie sa pui intrebari. Cum il interoghezi pe consilierul de credite al unei banci atunci cand te afli in fata lui pentru a solicita un credit ipotecar? Ce intrebari ii adresezi pentru a cunoaste totul despre creditul dorit si pentru a decide de la ce banca sa iau acest credit?
Sunt eligibil?
In primul rand trebuie sa va interesati daca sunteti eligibil pentru imprumutul dorit. Intrebati daca salariul care este trecut in contractul de munca este suficient pentru a imprumuta suma de care aveti nevoie, in conditiile impuse de BNR. Potrivit regulilor impuse de banca centrala, ratele pentru creditele ipotecare nu trebuie sa depaseasca 35% din venitul lunar, in timp ce suma ratelor lunare datorate catre banci (credite ipotecare, de consum) trebuie sa fie mai mica de 40% din venitul lunar. In acest sens, consilierul bancii va poate face o simulare a creditului, din care puteti afla si care este si suma maxima cu care banca va poate imprumuta in conditiile salariului dumneavoastra.
In privinta veniturilor este importanta si disponibilitatea bancii de a lua in considerare si castigurile provenite din alte surse decat salariul, precum comisioanele din vanzari, diurne, drepturi de autor, venituri din chirii, din dividende, din dobanzi sau cele obtinute prin desfasurarea de profesii liberale. De asemenea, nu uitati sa aflati in ce proportie banca ia in calcul aceste venituri atunci cand va evalueaza capacitatea de rambursare. De exemplu, HVB Tiriac ia in calcul numai 50% din veniturile obtinute din chirii din dividende, aceste procente variind de la banca la banca.
De asemenea, nu uitati sa intrebati si despre limita de varsta pana la care banca solicita rambursarea imprumutului. De ce? Intrucat, fiind vorba despre un imprumut pe un termen foarte lung, daca va orientati spre un credit pe 30 de ani, de exemplu, riscati sa nu fiti eligibili pentru ca depasiti limita de varsta la rambursarea ultimei rate. In majoritatea cazurilor, aceasta limita de varsta pentru creditele pentru locuinta este de 65 de ani, astfel incat daca ai peste 35 de ani nu ti se mai acorda credit pe o perioada de 30 de ani. In aceste cazuri este nevoie de alegerea unei perioade de rambursare mai scurte, ceea ce duce implicit la cresterea ratei lunare.
Care sunt costurile?
Cele mai importante intrebari pe care trebuie sa le adreseze solicitantul unui credit sunt legate de costuri. Cum bancile de la noi nu au fost si nici nu sunt un model de transparenta, la acest capitol clientii trebuie sa fie foarte curiosi si atenti.
Prima nelamurire vine din alegerea monedei creditului: lei sau valuta? Cele in valuta sunt ceva mai ieftine decat cele in moneda nationala, dar implica riscul variatiilor cursului valutar. Unele banci acorda creditele in valuta numai celor care obtin venituri in aceeasi moneda, asa ca este mai bine sa puneti o intrebare legata de acest amanunt. De asemenea, se poate intampla ca unele banci mai mici sa nu mai acorde pe o perioada credit in valuta, intrucat au atins limita maxima impusa de BNR pentru imprumuturile in valuta, respectiv 300% din fondurile proprii.
“Cat este dobanda?” este, normal, cea mai importanta intrebare legata de costuri. O dobanda mica inseamna o rata lunara mai mica. In principiu, caci in practica bancile au scazut dobanzile si au marit comisioanele asociate creditelor. Acestea au ajuns sa aiba o pondere foarte insemnata in costuri, in general fiind ascunse de banci. O curiozitate crescuta pe partea de comisioane nu este deloc exagerata. Intrebati ce comisioane si taxe percepe banca pentru credit si, foarte important, modul in care acestea se aplica: ‘flat’, o singura data, la acordarea creditului, sau periodic, lunar sau anual, sub forma de procent aplicat la soldul creditului. Acestea din urma atarna cel mai greu in costul creditului, intrucat se comporta practic ca a doua dobanda.
Comisioanele “flat” pot fi incluse in valoarea creditului si percepute la acordarea acestuia, diminuand suma obtinuta prin credit. Pentru a nu avea surprize ca ati imprumutat o suma mai mica decat cea de care aveti nevoie, nu uitati sa intrebati care este valoarea reala a acestui comision si cum este perceput.
Pentru a nu deveni clienti rau-platnici ai Biroului de Credit, cereti detalii despre comisionul de gestiune al contului curent care va este deschis automat atunci cand luati un credit si platiti-l lunar, odata cu rata imprumutului. Nu trebuie pierdut din vedere nici comisionul de rambursare anticipata, valoarea acestuia determinand in mare masura costurile unei viitoare refinantari a creditului contractat.
Desi oricine ar vrea sa evite intarzierea platii ratei catre banca, astfel de situatii trebuie luate in calcul de orice doritor de credit. Intrebati care este dobanda sau taxa penalizatoare aplicata de banca pentru intarzieri si care este termenul (raportat la scadenta) dupa care aceasta se aplica.
Cum variaza dobanda?
Interesati-va daca dobanda este fixa sau variabila. Un aspect foarte important de aflat este legat de variabilitatea dobanzii. Cereti sa vi se spuna criteriile care stau la baza variatiei dobanzii: in functie de politica bancii, pe baza semnalelor din piata (aceasta se modifica in jos in extrem de putine cazuri!) sau pe baza unor formule de calcul care sa includa unul dintre indicii monetari ai pietei bancare (BUBOR si BUBID pentru lei, LIBOR pentru dolari si EURIBOR pentru euro), plus o marja fixa a bancii. Aceasta din urma este varianta avantajoasa pentru client (in principiu!), intrucat poate aduce scaderea dobanzii in timp , in conditiile in care valoarea respectivilor indici monetari se reduce. Am spus in principiu, intrucat formula de calcul a dobanzii in acest caz are la baza o marja fixa, astfel incat intervalul de variatie este destul de redus.
Multe dintre banci au ales pentru imprumuturile pentru locuinta varianta dobanzii fixe in primii ani si ulterior variabila. Aceasta dobanda fixa este redusa in comparatie cu media pietei, fiind foarte atragatoare la prima vedere, insa acordati aceeasi atentie celei “ulterior variabile” si modului in care aceasta variaza.
De cati bani am nevoie in afara de avans?
Daca v-ati facut planul ca veti folosi toti banii creditului pentru a va cumpara casa este bine de stiut ca acesta este numai un vis. Pentru ca 10-15% din suma pe care o aproba banca se vor duce pe tot felul de taxe si comisioane. Asa ca fiti foarte curiosi cand vine vorba despre acestea.
In primul rand, o parte din credit se va duce pe comisioanele percepute la acordarea creditului, aplicate in suma fixa si/sau procent din credit. Acestea sunt oprite de banca din imprumutul acordat. O alta suma “frumusica” o veti scoate din buzunar pentru evaluarea imobilului ipotecat, in timp ce asigurarea imobilului implica si ea o suma considerabila (de ex.: aproape 200 de euro pe an pentru un apartament de 60.000 de euro).
Nu trebuie sa uitati sa intrebati de comisionul de retragere numerar, ce va diminua cu circa jumatate de procent creditul. Astfel, in cazul achizitionarii unei case, banii nu ajung in mana cumparatorului, ci direct in contul celui care vinde imobilul. Cumparatorul va fi acela ce va trebui sa achite acest comision atunci cand vanzatorul retrage banii din cont.
Desi nu are legatura cu banca de la care luati imprumut, nu trebuie sa uitati de comisionul agentiei imobiliare (proximativ 3% din valoarea imobilului, negociabil) si taxele notariale, care costa, pe exemplul anterior, aproximativ 2.000 de euro. De altfel, aceste ultime doua cheltuieli va vor “usura” cel mai mult buzunarul.
Cat timp am la dispozitie sa imi gasesc casa?
In cazul creditelor imobiliare/ipotecare, un amanunt foarte important pe care trebuie sa-l aflati este daca banca acorda o perioada de preaprobare a creditului si care este durata ei. In acest interval, banca garanteaza ca va acorda creditul, iar clientul poate sa-si caute locuinta pe care vrea sa o cumpere sau sa finalizeze documentatia legata de achizitionarea acesteia. Pentru a nu avea surprize neplacute in cazul in care nu mai vreti sa luati imprumutul pentru care ati aplicat, intrebati si cat este comisionul de renuntare la dosarul de credit, caci unele banci practica astfel de taxe, deloc modice.
Este important de stiut si in cat timp banca va vira banii vanzatorului, in afara perioadei pe care institutia de credit o pune la dispozitia clientilor pentru a-si gasi locuinta. Raspunsul este extrem de important pentru solicitantul de credit, intrucat multi romani refuza sa-si vanda apartamentele unor cumparatori cu credit ipotecar, de teama ca vor incasa banii intr-o perioada mult prea indelungata. Cu toate acestea, se stie faptul ca timpul este relativ pentru toata lumea, inclusiv pentru banci, iar de multe ori o ora se poate transforma in doua ore, iar saptamana promisa de banca poate avea mai mult de 7 zile. Pentru mai multa siguranta, clientul trebuie sa aiba in vedere o “marja” de siguranta pentru o eventuala intarziere.
Atentie la valabilitatea actelor
Care e perioada maxima pe care pot sa iau creditul? Ce acte sunt necesare? De ce garantii am nevoie? In principiu, astfel de intrebari sunt obligatorii intr-o discutie cu un ofiter de credite, intrucat o perioada mai mare a creditului determina un efort financiar lunar mai mic, iar acte si garantii mai putine fac un credit mai accesibil. Adeverinta de salariu este o cerinta pentru aproape toate creditele, insa intrebati pe ce perioada de la completarea ei este valabila. La unele banci, de exemplu, adeverinta este valida timp de o saptamana de la completare, astfel incat puteti avea surpriza ca dupa acest interval banca sa va refuze dosarul de credit. Si copiile dupa cartea de munca trebuie sa sa indeplineasca anumite cerinte “birocratice”, legate de autentificarea lor.
