Cei care vor sa-si construiasca o casa in Capitala, se pot orienta catre parcelele mici, de 200 – 1.000 mp. Acestea sunt situate in aproape toate zonele bucurestene, cu precadere in cele rezidentiale, spun analistii Regatta. Exista si suprafete mai mari de teren, obtinute in principal ca urmare a reconversiei unor spatii cu destinatie industriala din interiorul orasului. Acestea au dimensiuni cuprinse intre 2000 si 100.000mp.
Daca in urma cu 1-2 ani majoritatea achizitiilor (in proportie de 80-85%) se realizau cu scopul specularii ulterioare, in prezent principalii cumparatori fac achizitii in scopul dezvoltarii imobiliare (aproximativ 70-75%).
Potrivit analistilor de la compania de imobiliare Regatta, datorita extinderii orasului, unele zone periferice au capatat o importanta deosebita. Printre acestea amintim: Zona Vest (Militari, Drumul Taberei), Zona Nord (Baneasa – DN1, Bucurestii Noi, Barbu Vacarescu-Petricani, Sos. Pipera) si Zona Est (Pantelimon, Titan). Aceste zone sunt cautate, bineinteles, si pe fondul cresterii accentuate a preturilor in zonele ultracentrale si central-nord. Din acest motiv, cresterile de preturi au fost mai spectaculoase in zonele semicentrale (aproximativ 80-100%), dar constante in zonele ultracentrale si de nord (50-60%).
Cat platim
Potrivit unei analize bianuale realizata de compania CB Richard Ellis la sfarsitul anului trecut, preturile terenurilor in Bucuresti au cunoscut o crestere medie de 25-30% in 2005, si chiar mai mult in partea de nord a orasului, din cauza dezechilibrului dintre cerere si oferta. Conform estimarilor, cresterea va urma un trend, anual, intre 15-20%. In caz contrar, pretul ridicat al terenului poate face ca proiectul propus sa nu mai fie fezabil financiar (pretul terenului trebuie sa fie cuprins intre 15 si 30% din valoarea intregii investitii). De obicei, vanzarea unei suprafete de teren presupune o serie de etape intermediare. Incheierea unui pre-contract de vanzare-cumparare, presupune si achitarea unui avans de 10% din intreaga tranzactie. Urmeaza o perioada de 2-3 luni in care se face "due-diligence", rezolvandu-se astfel problemele legale si administrative pe care terenul le poate avea. Ulterior, se semneaza contractul de vanzare-cumpare final, dupa care este platit restul sumei, odata cu punerea in posesie a noului proprietar.
Preturi in Bucuresti
Daca nu ai nici o idee vizavi de preturile terenurilor in/langa Bucuresti, iti spunem noi cam cat ar trebui sa platesti pentru un metru patrat de teren. In zona de nord a Bucurestiului (Primaverii, Nordului, Bucurestii Noi) pretul variaza intre 400 si 2.500 de euro, cel mai scump fiind, bineinteles, in Primaverii. Pentru o parcela in zona de Vest insa, vei achita intre 60 si 250 de euro mp (Militari, Ghencea), iar in Sud (Berceni, Vitan), intre 150 si 700 de euro mp. In cazul in care iti doresti o bucata de pamant in estul Capitalei (Pantelimon, Titan), trebuie sa pregatesti intre 200 si 350 de euro mp. Cei care dispun de resurse financiare consistente, cu siguranta isi vor permite un teren in "buricul" Capitalei, adica pe "13 Septembrie", Unirii, strada Polona sau Mihai Eminescu. Pretul unui metru patrat de pamant in aceste zone costa intre 600 si 1.600 de euro, cel mai scump fiind in zona Unirii.
…si in imprejurimi
Pentru cei interesati sa-si construiasca o casa departe de aglomeratia urbana, se pot orienta catre zone mai linistite, din afara Capitalei. In zona de nord spre exemplu (Pipera, Mogosoaia, Corbeanca, Otopeni) pretul unui metru patrat de teren este cupins intre 80 si 170, cel mai scump fiind in Pipera si Mogosoaia. In partea de vest, adica in Chitila si Domnesti, preturile sunt cuprinse intre 30 si 60 euro mp. Pentru o parcela de pamant in Popesti Leordeni (zona de sud) vei achita 15-25 euro pe mp. De mentionat ar mai fi zona de est, cu Cernica si Afumati, unde metrul patrat de teren costa intre 10 si 100 de euro, cel mai scump fiind la Cernica.
Cum evaluam pretul
Un element de maturitate si normalitate il constituie inceputul evaluarii de comun acord, atat de catre vanzatori cat si de catre cumparatori al pretului, considera specialistii CB Richard Ellis. Aceasta se face in functie de indicatorii de urbanism, singurul factor de negociere fiind influenta factorului de risc. Zonele limitrofe Bucurestiului au in continuare cresteri peste media pietei, insa strict conditionat de dezvoltarile infrastructurii, dar si a suprastructurii. Astfel, sunt zone in care preturile vor avea cresteri de peste 100-200%, dar in stransa legatura cu investitiile sigure ce urmeaza a fi realizate. Orasele de prim rang din Romania vor prelua tendinta de la nivelul Capitalei in ceea ce priveste aparitia de noi centre de interes, raportate la investitiile majore in curs de dezvoltare si a celor certe, anuntate in piata. Aceste orase vor permite in paralel si achizitii speculative, intrucat pietele locale nu au ajuns la nivelul de maturitate in care ponderea achizitiilor speculative sa fie inferioara celor in scopul edificarii.
Nicoleta Margineanu
nicoleta.margineanu@bankingnews.ro
