Nu toata lumea se incadreaza in portretul ideal al solicitantului de credit pentru locuinta: 30-35 de ani, sanatos tun, absolvent al unei facultati, angajat la o firma importanta si cu un venit suficient de mare. Cum oamenii nu sunt perfecti, multi dintre cei care vor un imprumut ipotecar se lovesc de conditiile impuse de BNR si de politica institutiei de credit. Astfel, solicitantul unui imprumut ipotecar trebuie sa contribuie cu … 25% din valoarea investitiei, iar rata lunara nu poate depasi 35% din venitul net pe familie. În cazul in care mai are alte credite si contracte de leasing, valoarea tuturor ratelor pe care le are de achitat lunar trebuie sa fie de maximum 40% din venitul net.
Ce fac daca nu am avans?
Una dintre cele mai importante probleme cu care se confrunta solicitantii de credit ipotecar este lipsa avansului de 25%. Lucru perfect explicabil, in conditiile in care, pentru un imprumut mediu de 30.000 de euro, este nevoie de un avans de 10.000 de euro. Suma depaseste posibilitatile multora dintre cei ce vor sa-si cumpere sau sa-si construiasca o casa prin credit. In conditiile in care nu gasesti prieteni sau rude care sa-ti imprumute banii, cea mai la indemana solutie o constituie contractarea unui credit de nevoi personale. Suma obtinuta astfel va reprezenta avansul pentru imprumutul ipotecar.
Nu trebuie insa pierdut din vedere ca aceasta varianta este fezabila si in conformitate cu normele BNR, in conditiile in care detii un venit suficient de mare care sa-ti permita sustinerea celor doua credite (cel de nevoi si cel ipotecar). Este necesar ca suma celor doua rate sa nu depaseasca 40% din venitul net.
Daca scenariul nu este aplicabil in situatia ta din cauza salariului modest, exista si planuri de rezerva, prin care poti evita rigurozitatea BNR la care se supun bancile. Acestea nu sunt tocmai legale, insa practica ne arata ca romanii au gasit portite pentru a deveni eligibili, asumandu-si riscuri. Cauzele acestor practici se regasesc in restrictiile Bancii Centrale impuse creditarii si in faptul ca veniturile multor romani sunt mult mai mari decat cele care pot fi dovedite legal.
Una dintre modalitatile ajutatoare este contractarea celor doua credite (nevoi personale si pentru locuinta) in aceeasi zi. Practic, este vorba despre obtinerea concomitenta a raspunsurilor favorabile din partea celor doua institutii de credit la care ai apelat. Este important acest lucru, intrucat bancile notifica la Centrala Riscurilor Bancare (CRB) toate creditele care depasesc suma de 20.000 RON (cca. 5.500 euro) si astfel orice intarziere poate da peste cap planul in sine. Asta pentru ca, fiind pe lista CRB cu unul dintre cele doua imprumuturi, banca il va lua in calculul capacitatii de rambursare.
Altii prefera varianta contractarii mai multor credite de nevoi, care sa nu depaseasca limita intrarii in CRB, iar insumate sa constituie avansul. Aici clientul isi asuma o ilegalitate prin faptul ca va declara pe proprie raspundere ca nu detine alte imprumuturi. Aceasta eludare a legii nu poate iesi la iveala decat in cazul in care ai intarzieri mari la plata ratelor si intri in litigiu cu creditorul tau.
Cum insa nu toti apeleaza la astfel de practici, exista si o solutie prin care nu esti nevoit sa pacalesti reglementarile in vigoare. Ai insa nevoie de un prieten sau o ruda generoasa care are o incredere oarba in tine si care trebuie sa contracteze un credit de nevoi personale in locul tau, rata lunara urmand sa o achiti tu.
Ce fac daca nu am venit suficient?
Si pentru cei care au stipulat in contractul de munca un salariu prea mic pentru a putea accesa un credit ipotecar exista solutii, fiind valabile numai in cazul in care persoana castiga suficient pentru a-si putea permite sustinerea unei rate la un astfel de credit, insa nu poate dovedi toti banii castigati. Este deja o practica in randul angajatorilor de a trece in acte doar o parte din suma remunerata, pentru a evita taxele si impozitele prea mari impuse de stat.
Este nevoie insa de complicitatea angajatorului, care sa fie de acord cu o majorare temporara a salariului inscris in acte. De obicei, bancile solicita date despre valoarea ultimelor trei-sase salarii. Prin urmare, este bine ca suplimentarea salariului sa fie mentinuta pe aceasta perioada. Un alt element foarte important care trebuie avut in vedere este faptul ca bancile nu vad cu ochi buni o crestere substantiala brusca (peste 50%) de salariu in cazul in care nu va schimbati job-ul si nici nu sunteti avansat in post. In consecinta, pentru a nu fi refuzati de banca este bine ca majorarea sa se faca treptat, in procente acceptabile (20-30%).
De asemenea, nu trebuie sa pierdeti din vedere ca bancile iau in considerare si alte tipuri de venituri in afara celor din salarii, cum ar fi dividende, chirii, profesii liberale, dobanzi etc. Daca dispui de asemenea venituri, orienteaza-te catre institutiile de credit care iau in considerare intr-o proportie cat mai mare sursele extrasalariale.
O varianta plauzibila o constituie contractarea creditului impreuna cu un coplatitor, multe banci realizand scoringul pentru imprumut luand in considerare si veniturile obtinute de o ruda de gradul I, care locuieste la aceeasi adresa cu solicitantul.
Bogdan Popescu
bogdan.popescu@bankingnews.ro
NOTA – Articolul de fata nu constituie o sugestie pentru clientii bancilor, orice actiune asemanatoare faptelor relatate implica exclusiv responsabilitatea celui in cauza.
